💰 감정가의 34.3% ✅ 매수인 인수 0원 🏠 확인 거래 62,000,000원 📉 3회 유찰
인천지방법원 2025타경511080. 인천 미추홀구 주안동 75-67 가동 3층 301호, 전용 33.85㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤성현이고, 2015년 3월 24일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 우리은행이 채권최고액 40,040,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 2025년 7월 29일 에프더블유2506유동화전문 유한회사가, 양도인 우리은행의 채권자로서 임의경매를 개시했고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 주택임차권도 등장합니다. 서민선의 보증금 15,000,000원 주택임차권이 2012년 12월 26일 등기됐지만, 이는 2015년 3월 24일 종전 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 따라서 그 과거 임차권을 이번 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이번 감정평가에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 75-67 가동 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안중로38번길 34-26 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.85㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 사용승인 | 1991.06.27 |
| 소유자 | 윤성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 33,616,923원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 말소기준을 분리해서 본다
현재 말소기준은 2015.03.24 우리은행 근저당권 40,040,000원입니다. 이후 2025.07.29 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 보이는 1991년·2008년 근저당 및 2012년 주택임차권 등은 종전 경매와 말소등기를 통해 이미 정리된 과거 권리입니다.
② 가격 비교 — 33.2%라는 숫자는 강하지만 표본은 약하다
확인된 거래는 인일빌라의 2024년 9월 1건입니다. 거래면적 37.28㎡, 2층, 거래가는 62,000,000원입니다. 본건 전용면적은 33.85㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 표본도 1건뿐이므로 이를 본건의 확정 시세처럼 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.28㎡ | 2 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.28㎡ | 1건 | 62,000,000원 |
현재 최저가 20,580,000원은 이 최근 거래·최근 12개월 평균 62,000,000원의 33.2%입니다. 감정가 60,000,000원보다도 낮아 가격 차이는 분명 큽니다. 다만 같은 면적 거래가 아니고 표본이 1건이라, 이 33.2%만으로 곧바로 “시세 대비 확정적인 66.8% 할인”이라고 해석하는 것은 과도합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 40,040,000원 | 19,809,560원 |
| 미배당 | - | 20,230,440원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 우리은행 근저당 채권최고액 40,040,000원 중 19,809,560원이 배당되고 20,230,440원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 20,230,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 26,293,308원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 30,537,316원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수금액은 14,406,000원, 10,084,200원까지 내려가는 시나리오입니다. 반대로 근저당권자에게 돌아가는 배당은 줄어 미배당액이 커집니다. 중요한 점은 이 미배당 증가가 곧바로 매수인의 추가 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택 등이 소재하는 지역이며 제반 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물, 사용승인 1991.06.27. 외벽은 벽돌조, 창호는 샤시창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,385,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 인일빌라 15세대이고 확인된 최근 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매각 시 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 전입관계를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태·수리비. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 1991년 사용승인 건물인 만큼 수리비 변수를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래 비교 보정. 62,000,000원 거래는 전용 37.28㎡로 본건 33.85㎡와 다릅니다. 한 건의 거래가만으로 본건 가치를 확정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 크게 낮아졌지만 이미 3회 유찰됐습니다. 점유·건물 상태·환금성 등 응찰을 막은 요인이 있는지 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 20,230,440원은 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 인수 위험을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 승부처
이번 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 2012년 서민선의 주택임차권은 2015년 종전 경매 매각으로 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
가격만 보면 최저가 20,580,000원은 감정가의 34.3%, 확인 거래 62,000,000원의 33.2%로 크게 내려왔습니다. 그러나 3회 유찰, 15세대 규모, 1991년 사용승인, 내부 미확인, 임대관계 미상, 그리고 면적이 다른 거래 1건뿐인 시세 표본이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원”이라는 장점과 “현장·환금성 검증이 반드시 필요하다”는 조건을 함께 놓고 판단해야 합니다. 가격은 강하게 내려왔지만, 입찰 전 점유와 내부 상태 확인이 빠지면 그 할인폭의 의미를 확정하기 어렵습니다.
