인천지방법원 2025타경511080. 미추홀구 주안동 인일빌라 가동 3층 301호, 전유면적 33.85㎡의 다세대주택입니다. 소유자 윤성현은 2015년 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 40,040,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이번 경매는 해당 채권을 양도받은 에프더블유2506유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매이며 청구액은 33,616,923원입니다.
이 사건의 핵심은 오래된 등기 이력을 현재 권리처럼 오인하지 않는 것입니다. 1991년 한국주택은행 근저당은 2007년에 말소됐고, 2008년 숭의교회신용협동조합 근저당과 2012년 서민선 임차권, 2013년 경매개시결정은 2015년 종전 경매 매각 과정에서 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 담보권의 기준점은 2015.03.24. 우리은행 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 75-67 제가동 제3층 제301호 도로명: 인천광역시 미추홀구 주안중로38번길 34-26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.85㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 1991.06.27 · 인일빌라 15세대 |
| 소유자 | 윤성현 (2015.03.24. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 / 33,616,923원 양도인: 주식회사 우리은행 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 2015년 매각으로 과거 권리가 정리됐다
1991년 한국주택은행 근저당은 2007.08.10. 해지로 말소됐습니다. 이후 2008년 설정된 숭의교회신용협동조합 근저당과 2012년 설정된 서민선의 주택임차권은 2013년 종전 임의경매 절차의 선순위 권리였지만, 소유권이 윤성현에게 이전된 2015.03.24. 같은 접수번호로 근저당·임차권·경매개시결정 말소가 함께 이뤄졌습니다.
② 임차인 점검 — 과거 임차권 1건은 말소 완료
| 성명 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서민선 | 3층 301호 33.85㎡ 전부 주거·주택임차권등기 | 15,000,000원 | 요건 기재 주민등록·점유 2009.12.15 | 확정일자 기재 2009.12.15 · 배당요구 있음 | 승계 없음 2015.03.24 말소 |
서민선의 임차권은 임대차계약일 2009.12.05., 주민등록일·점유개시일·확정일자 2009.12.15., 보증금 15,000,000원으로 등기됐습니다. 다만 이 임차권은 이번 말소기준보다 앞선 권리라는 이유만으로 현재 인수되는 것이 아닙니다. 등기부에 2015.03.24. 종전 임의경매 매각을 원인으로 한 임차권 말소가 명시되어 있으므로 이번 매각에서는 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 42,000,000원이 참고거래의 67.7%
인일빌라의 확인 가능한 최근 거래는 2024년 9월 62,000,000원 1건입니다. 다만 거래 면적은 37.28㎡, 2층으로 이 사건의 33.85㎡·3층과 일치하지 않습니다. 따라서 62,000,000원을 확정 시세로 단정하기보다 가격 상한을 판단하기 위한 제한적인 참고값으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.28㎡ | 2 | 62,000,000원 | 면적 불일치 |
| 본건 | 33.85㎡ | 3 | 42,000,000원 | 현재 최저가·실질취득 |
현재 등기상 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저매각가와 같은 42,000,000원입니다. 이는 참고 실거래 62,000,000원의 67.7%입니다. 숫자만 보면 20,000,000원의 차이가 있지만, 비교 거래가 단 1건이고 면적도 다르며 본건 내부 상태까지 확인되지 않았으므로 이 차액 전부를 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 숭의교회신용협동조합 근저당 | 49,400,000원 | 31,744,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 40,040,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소 이력을 반영해 단순 계산하면 매각대금 42,000,000원에서 집행비용 1,156,000원을 뺀 40,844,000원이 현재 말소기준인 우리은행 근저당의 배당재원이 됩니다. 채권최고액 40,040,000원 기준으로는 이를 충당하고 804,000원이 남는 구조입니다. 다만 실제 배당은 청구채권·원금·이자·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택이 혼재하며, 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 1991.06.27. 사용승인됐으며 외벽은 벽돌조, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있으나 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 속하며, 위반건축물이나 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 확인 가능한 최근 거래가 1건뿐이어서 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 2007년과 2015년 말소된 과거 근저당·임차권이 현재 등기부에 완전히 정리되어 있는지 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 현재 점유자 확인. 과거 임차권자 서민선의 권리는 말소됐지만 현재 점유관계는 확인되지 않았습니다. 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문을 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 누수·난방·창호·배관·곰팡이 등 수리비를 보수적으로 반영하세요.
- 비교거래 보정. 62,000,000원 거래는 전용 37.28㎡·2층이고 본건은 33.85㎡·3층입니다. 면적과 상태 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 조세채권은 실제 부담 및 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 별도 조회가 필요합니다.
- 배당표 재검산. 과거 말소 권리가 포함된 배당 시뮬레이션과 최신 등기 상태가 일치하지 않으므로 법원 기록의 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 현장은 아직 열리지 않았다”
이 사건은 오래된 등기 이력만 보면 복잡해 보이지만, 2015년 종전 경매 매각을 경계로 보면 구조가 단순해집니다. 과거 근저당과 서민선의 주택임차권은 그때 말소됐고, 현재 말소기준은 2015년 우리은행 근저당입니다. 이번 매각으로 후순위 경매개시결정까지 소멸하므로 현재 등기상 인수액은 0원, 실질취득은 최저가와 같은 42,000,000원입니다.
가격도 참고 실거래 62,000,000원의 67.7%로 숫자상 여유가 있습니다. 그러나 비교 거래는 면적이 다르고 표본이 1건뿐이며, 본건은 1991년 사용승인된 소규모 다세대주택으로 내부와 현재 점유관계가 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부 매력, 현장 확인은 필수입니다. 등기 말소 이력과 현재 점유자가 원본 서류에서 그대로 확인될 때에만 42,000,000원의 할인폭이 실제 투자 여유로 이어집니다.