인천지방법원 2025타경511104. 인천 남동구 간석동 팬더아파트 다동 4층 416호로, 철근콘크리트조 6층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다. 사용승인일은 1988.06.03이고, 소유자 김한산 씨는 2014.03.12 거래가액 73,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가 92,000,000원의 70.0%인 64,400,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 인수금은 0원이므로 입찰가를 64,400,000원으로 가정하면 매수인의 실질취득액도 64,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 775-1 팬더아파트 제다동 제4층 제416호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 경인로742번길 46 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 4층 |
| 사용승인일 | 1988.06.03 |
| 소유자 | 김한산 (2014.03.12 소유권 취득 · 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 42,113,318원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 현재 확인되는 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2019.06.03 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 56,160,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 한국주택은행·국민은행·애니원캐피탈대부의 근저당권은 각각 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 남아 있는 2022.08.17 근저당권은 2026.03.31 주식회사대한채권관리대부로 이전됐지만, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 64,400,000원으로 감정가 대비 70.0%입니다. 2회 유찰 시 가정가격은 45,080,000원, 3회 유찰 시 가정가격은 31,555,999원입니다. 하지만 비교할 실거래가가 없으므로 어느 회차가 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 가정 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70.0% | 64,400,000원 | 174,319,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49.0% | 45,080,000원 | 193,291,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 31,555,999원 | 206,572,009원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 애니원캐피탈대부주식회사 | 20,800,000원 | 19,640,800원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 56,160,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 237,160,000원, 채권자 예상배당 62,840,800원, 미배당 174,319,200원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평삼거리역 남측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 부평삼거리역이 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 알루미늄새시 및 하이새시 마감입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 토지 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사용승인일이 1988.06.03인 기존 아파트이므로 내부 노후도와 수리 범위가 매매가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 국민은행·애니원캐피탈대부 근저당권의 말소 여부와 실제 배당 반영 관계를 등기사항전부증명서와 법원 배당자료에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대 열람, 주민등록 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70.0%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 중개업소의 동일 단지·동·층 실거래와 매물가를 확인하세요.
- 노후도·수리비. 사용승인일과 창호·내부 마감 상태를 고려해 누수, 배관, 난방, 창호, 전기설비 수리비를 입찰가에서 차감하세요.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 취득 목적에 따른 절차를 관할 기관에서 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.06의 진행·변경·유찰·매각 여부를 법원 공고에서 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 검증 없이 가격을 판단할 물건은 아니다
이 물건은 현재 확인되는 임차인과 매수인 인수액이 없고, 말소기준권리 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 비교적 단순합니다.
반면 가격 판단에는 공백이 있습니다. 현재 최저가 64,400,000원은 감정가의 70.0%이지만, 비교 실거래가가 없어 시장가 대비 저평가 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 배당 시뮬레이션과 실제 말소등기 흐름 사이의 불일치가 보이므로, 권리는 원본 대조 후 확정하고 가격은 현장 시세와 수리비를 반영해 별도로 산정해야 합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 배당자료와 가격 검증을 마치기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
