가격은 최근 시세의 79%, 그러나 ‘말소기준권리 충돌’을 먼저 풀어야 한다 — 주안동 비와이펠리스 801호

인천지방법원 2025타경511125. 시민공원역 동측 인근의 비와이펠리스 8층 801호로, 경매 용도 표시는 근린시설이며 감정평가서상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 8층이고, 비교 대상 면적은 64.653㎡입니다. 비와이펠리스는 2017년 1월 5일 사용승인된 18세대 규모의 집합건물입니다.

소유자 유지성은 2020년 12월 22일 이 호실을 162,700,000원에 취득했습니다. 2022년 4월 21일 김승현 명의의 전세권 170,000,000원이 설정됐고, 김승현은 2025년 7월 30일 임의경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 현재 회차 배당 산정상 김승현 전세권에는 배당이 없지만, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원, 그러나 기준권리 재확인 필요

현재 권리 산정은 2017년 3월 9일 농협은행 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후의 전세권·압류·가압류·경매개시결정을 매각으로 소멸하는 권리로 분류합니다. 이 기준에 따르면 김승현과 이은성의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.

다만 농협은행 근저당은 등기상 2018년 9월 18일 말소된 것으로 나타납니다. 이 말소가 유효하다면 2017년 근저당을 기준으로 한 대항력 판정과 배당 순서 자체를 다시 검토해야 합니다. 특히 2022년 4월 21일 전입한 김승현은 같은 날 전세금 170,000,000원의 전세권을 설정했고, 경매 신청채권자와도 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성과 실제 점유·보증금 지급관계를 함께 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 집계 2명

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 실제 임차인 집계는 2명입니다. 두 사람 모두 현재 산정된 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음 판정을 받았습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 기준권리의 말소 충돌도 있으므로 명세서 원본 확인 전에는 단순한 무인수 물건으로 확정하기 어렵습니다.

② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중

가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 196,500,000원보다, 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 산정상 실질취득액인 135,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.0%입니다.

최근 12개월 거래는 164,000,000원과 180,000,000원으로 평균 172,000,000원입니다. 최저가는 이보다 낮아 가격 완충 폭은 존재합니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -14.6%입니다. 2022년 227,000,000원·240,000,000원·253,000,000원에 형성됐던 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

총 신고 채권액 2,340,600,000원 중 채권자 예상배당은 133,098,800원, 미배당액은 2,207,501,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 이 배당표는 2018년 말소 기재가 있는 농협은행 근저당권에 배당하는 구조이므로 원본 대조 전에는 확정 배당표로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 통계 기준)

• 입지. 시민공원역 동측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 시민공원역이 있습니다. 남측과 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
• 용도. 경매 용도 표시는 근린시설이며 감정평가서상 공부상 오피스텔입니다. 아파트가 아니므로 주거용 오피스텔의 금융·세금·전입 가능 여부를 기준으로 검토해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 집합건물이고 경매 통계상 평균 2.3회 유찰, 매각률 14.29%입니다. 최근 가격 추세도 -14.6%여서 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2018년 근저당 말소 원본 확인. 농협은행 근저당권이 실제로 말소됐는지, 회복등기나 별도 변동이 있는지 최신 등기부에서 확인하세요.
• 말소기준권리 재판정. 2017년 근저당이 유효하지 않다면 2022년 김승현 전세권과 전입일을 기준으로 권리 순서를 다시 계산해야 합니다.
• 김승현 관계 확인. 전세권자·점유자·경매 신청채권자가 동일합니다. 전세금 170,000,000원의 지급 증빙, 점유 상태와 관계인 여부를 확인하세요.
• 이은성 점유 확인. 2025.07.02. 전입한 이은성의 보증금, 계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 세금 우선권 확인. 남동세무서·안산세무서 압류의 법정기일, 당해세와 배당 순위를 관할 기관 및 명세서로 대조하세요.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 196,500,000원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 하락·환금성 반영. 최근 거래 추세 -14.6%, 18세대, 평균 2.3회 유찰, 매각률 14.29%를 매도 기간과 안전마진에 반영하세요.
• 용도 확인. 공부상 오피스텔이므로 주거 사용 가능 상태, 부가가치세·취득세·대출 조건과 관리규약을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 통과, 권리는 보류”

현재 최저가 135,800,000원은 최근 12개월 평균 172,000,000원의 79.0%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 인수액 0원이 확정된다면 가격상 완충 폭은 분명합니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 말소기준권리의 정합성이 더 중요합니다.

2017년 농협은행 근저당은 말소기준으로 산정되고 배당표에서도 133,098,800원을 받지만, 등기에는 2018년 해지·말소가 기재돼 있습니다. 여기에 전세금 170,000,000원의 김승현 전세권, 동일인의 경매 신청, 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명, 세무서 압류가 겹칩니다. 가격은 검토 가능하지만 권리 결론은 원본 확인 전 보류가 맞습니다. 이 충돌이 해소되고 인수 0원이 재확인될 때에만 현재 할인율이 실제 투자 메리트로 이어집니다.