인천지방법원 2025타경511173. 부평역 북측 인근 가나베스트빌 13층 1308호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이평화는 2022년 1월 12일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 방하령 역시 같은 날 체결된 임대차계약을 근거로 보증금 90,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
이번 경매의 말소기준은 2025년 7월 31일 방하령의 강제경매개시결정입니다. 임차인 방하령의 전입일은 2022년 1월 27일, 확정일자는 2022년 1월 12일, 임차권등기는 2024년 3월 22일로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 199-20 가나베스트빌 제13층 제1308호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 30.95㎡ 전부 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 이평화 (2022.01.12. 매매, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방하령 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
과거 동양화재해상보험주식회사 근저당은 2003년 4월 17일, 부일새마을금고 근저당은 2012년 9월 17일 각각 해지로 말소됐습니다. 부평중앙새마을금고 근저당과 주식회사 에이치케이저축은행의 가압류·종전 강제경매개시결정도 2017년 12월 21일 강제경매 매각을 원인으로 2017년 12월 26일 말소됐습니다.
현재 분석의 핵심은 2024년 3월 22일 등기된 방하령의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 1월 12일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 1월 27일이며, 보증금은 90,000,000원입니다. 2025년 7월 31일 강제경매개시결정보다 선순위이므로 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방하령 제13층 제1308호 30.95㎡ 전부 · 주거 | 90,000,000원 | 전입 2022.01.27 확정 2022.01.12 | 있음 | 있음 | 25,097,000원 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 9,100만원
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 66,500,000원 | 25,097,000원 | 91,597,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 46,550,000원 | 44,687,900원 | 91,237,900원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 32,584,999원 | 58,401,531원 | 90,986,530원 |
최저매각가는 66,500,000원에서 46,550,000원, 32,584,999원으로 내려가지만, 임차인에게 배당되지 않는 보증금은 25,097,000원에서 44,687,900원, 58,401,531원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 각각 91,597,000원, 91,237,900원, 90,986,530원으로 큰 차이가 없습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어도 총부담이 보증금 90,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 임차인 방하령 보증금 | 90,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 동양화재해상보험주식회사 근저당 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 부일새마을금고 근저당 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 부평중앙새마을금고 근저당 | 39,000,000원 | 0원 |
| 5. 에이치케이저축은행 가압류 | 64,373,001원 | 0원 |
| 6. 에이치케이저축은행 종전 경매등기 | 미상 | 0원 |
| 7. 경매신청채권자 방하령 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 1,597,000원과 임차인 배당 64,903,000원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 25,097,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부평역 북측 인근이며 주변에는 동유형 업무시설과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층 1308호이며, 외벽은 법랑판넬 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장, 기계식주차와 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 중점경관관리구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담 계산. 현재 회차의 판단가격은 최저가 66,500,000원이 아니라 인수액을 합친 실질취득 91,597,000원입니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자와 임차권등기명령 사건을 직접 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 방하령으로 기재된 경위와 신청채권 90,000,000원의 법적 원인을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유가 이전됐는지, 현재 점유자가 누구인지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장상 용도, 전입 가능 여부와 금융·세금 조건을 대조해야 합니다.
- 실거래 조사. 실질취득 약 9,100만원을 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 비교한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세가 실제 배당 및 추가 부담에 미치는 영향을 관리주체와 집행법원에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,650만원 낙찰”이 아니라 “약 9,160만원 취득”
이 물건의 표면 가격은 감정가 95,000,000원에서 한 차례 유찰된 66,500,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 90,000,000원이고, 현재 예상배당은 64,903,000원에 그칩니다. 부족한 25,097,000원을 낙찰자가 인수하면 실질취득은 91,597,000원입니다.
추가 유찰이 발생해 최저가가 46,550,000원이나 32,584,999원으로 내려가더라도 실질취득은 각각 91,237,900원, 90,986,530원으로 거의 고정됩니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없으며, 약 9,100만원의 실질취득가가 실제 시장가격보다 낮은지를 별도로 검증해야 합니다. 최저가는 낮아졌지만 인수부담은 남아 있고, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 하는 고난도 권리분석 물건입니다.