인천지방법원 2025타경511187. 인천 서구 가정동 한국아파트 201동 7층 702호로, 동일 단지 실거래 비교 면적은 152.99㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가 440,000,000원에서 2회 유찰된 215,600,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 나호이며, 2016.12.09 매매를 원인으로 2016.12.16 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 300,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2017.08.17 서인천세무서의 압류입니다. 그 뒤 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 나라대부금융 가압류, 인천광역시 서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 그리고 2025.07.31 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 현재 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511187 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 567 한국아파트 201동 7층 702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 152.99㎡ |
| 소유자 | 나호 (2016.12.09 매매, 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 215,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 248,841,688원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 단지 | 한국 · 620세대 · 1992.12.31 준공 |
① 권리 흐름 — 전입자는 후순위, 매수인 인수 0원
현재 확인되는 전입자는 신호근·신현지 2명입니다. 두 사람 모두 2023.02.16 전입으로, 말소기준일인 2017.08.17보다 훨씬 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 없음으로 판단되며, 보증금 액수는 확인되지 않았지만 대항력 없는 후순위 점유자로 분석됩니다. 매수인에게 승계되는 보증금은 현재 산정상 0원입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신호근 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신현지 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 60.4%, 가격 메리트가 분명하다
같은 단지 ‘한국’의 동일 면적 152.99㎡ 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 319,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건은 2025.12 364,000,000원, 2026.03 350,000,000원으로, 평균 357,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 152.99㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 152.99㎡ | 12 | 364,000,000원 |
| 2023.07 | 152.99㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.05 | 152.99㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2022.12 | 152.99㎡ | 2 | 343,000,000원 |
| 2021.11 | 152.99㎡ | 8 | 312,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.99㎡ | 2건 | 357,000,000원 |
현재 최저가 215,600,000원은 최근 12개월 평균 357,000,000원의 60.4%에 불과하고, 최신 거래인 2026.03의 350,000,000원보다도 134,400,000원 낮습니다. 전체 6건 평균 319,833,333원과 비교해도 최저가는 67.4% 수준입니다. 더 중요한 점은 최근 거래 평균이 과거 거래 평균보다 18.5% 높은 흐름이라는 점입니다. 즉 최근 실거래 추세는 하락이 아니라 상승 쪽이며, 현재 회차는 최근 시세와의 간격이 충분히 벌어져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,818,400원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 7,695,004원 | 7,695,004원 |
| 3. 가압류 · 나라대부금융 주식회사 | 5,502,876원 | 5,502,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,583,720원 |
현재 가정에서는 확인된 가압류 채권 13,197,880원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 248,841,688원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 215,600,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 150,920,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 105,644,000원 | 24.01% | 0원 |
현재 권리구조에서는 회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 산정됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 그대로 낮아지는 구조입니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회로, 이 물건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·단지 자료 기준)
- 용도. 아파트. 토지이용상황도 아파트로 확인됩니다.
- 단지 규모. 한국아파트 620세대, 1992.12.31 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,831,000원/㎡입니다.
- 도로 조건. 중로각지로 분류되고 광로2류·중로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 12개월 거래는 350,000,000원·364,000,000원으로, 이전 거래군 대비 최근 평균이 18.5% 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신호근·신현지는 모두 2023.02.16 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 재확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문과 배당요구 여부를 대조하세요.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 357,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 기준으로 응찰가 상한을 판단하세요.
- 노후도·대형면적. 1992.12.31 준공, 비교면적 152.99㎡인 만큼 내부 수선비와 실제 매수층을 현장 확인하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제의 실제 적용 범위를 원문으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금채권 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 2회 유찰 물건
이 물건의 핵심은 단순합니다. 점유자 2명은 말소기준일 이후 전입이라 현재 분석상 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 440,000,000원에서 215,600,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 357,000,000원의 60.4% 수준입니다. 최신 거래 350,000,000원과 비교해도 가격 간격이 큽니다.
최근 실거래 추세가 과거보다 18.5% 높은 상황에서 현재 최저가가 최근 시세보다 크게 낮다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건이고, 점유자 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당과 명도 관련 원문 확인은 필수입니다. 종합하면 “인수 0원·최근 시세 대비 큰 할인”이 강점이고, 세금채권과 점유 확인이 마지막 체크포인트인 사건입니다.
