한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기가 존재하며 임차보증금 220,000,000원 중 배당 부족분 64,124,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 인수형 물건입니다.
감정가 / 최저가
227,000,000원 / 158,900,000원
1회 유찰
임차보증금
220,000,000원
장국현 임차권
예상 인수액
64,124,600원
배당 부족분
핵심지표
C등급
인수 위험 반영
인천지방법원 2025타경511228. 인천 남동구 논현동 아라트라움 14층 1402호 오피스텔입니다. 감정가는 2.27억, 현재 최저매각가는 1.589억까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 본질은 단순한 유찰 할인 물건이 아닙니다.
등기부상 을구 1번 주택임차권등기권자인 장국현의 임차보증금은 2.2억입니다. 전입일 2022.02.23, 확정일자 2022.01.14로 대항력과 우선변제권이 확인되며, 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511228 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 천덕우 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 장국현 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
신탁 관련 등기는 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 주의할 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 해당 임차권은 말소기준권리 이전에 형성된 권리로 매각 후에도 보증금 부족분 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장국현 | 14층 1402호 전부 | 220,000,000원 | 有 | 有 | 64,124,600원 가능 |
⛔ 대항력 임차권 주의 최저가 158,900,000원 기준 배당 예상액은 임차보증금 일부인 155,875,400원입니다. 부족분 64,124,600원은 매수인이 부담할 가능성이 있어, 낙찰가만으로 취득가를 판단하면 안 됩니다.
③ 실질취득 기준 가격 분석
현재 회차 기준 낙찰가 158,900,000원에 임차권 부족 인수액 64,124,600원을 더하면 실질취득 부담은 약 223,024,600원입니다. 감정가 227,000,000원과 비슷한 수준으로, 단순 최저가 할인 효과가 크게 줄어듭니다.
배당 분배 (현재 최저가 기준)
최저가 vs 실질취득
인수액 반영 시 최저가의 장점은 제한됩니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 임차인 장국현 보증금 | 220,000,000원 | 155,875,400원 |
| 경매개시결정 장국현 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⚠️ 가장임차인 의심 메모 임차인 장국현은 등기부상 경매개시 채권자와 동일인으로 기재되어 있어 관계인 여부 확인이 필요합니다. 다만 현재 자료상 대항력 있는 임차권등기가 존재하므로 인수 가능성 기준으로 분석합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 1.589억이라는 숫자보다 임차보증금 부족분 6,412만원 인수를 먼저 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준 판단. 낙찰가와 인수액 합산 기준으로 접근해야 합니다.
- 임차권 검토. 배당요구 및 임차권등기 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 소유관계 확인. 임차인과 경매 채권자가 동일인인 특이사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수가 먼저”
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아 보이지만, 대항력 있는 주택임차권이 존재하는 인수형 물건입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 부족분 64,124,600원이 남아 실질취득 기준으로 보면 감정가 수준에 가까워집니다. 권리관계 확인 없이 최저가만 보고 접근하기보다는 임차권 인수 여부를 확정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
