부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 ‘프리빌리지수’ 5층 501호 오피스텔입니다. 소유자 감수창 명의로 2021.07.26 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 채권최고액 3,060,000,000원의 해운대농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 김종련 가등기, 지씨테크주식회사 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
권리순위만 보면 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 ‘임차인 없음·인수 없음’ 유형과는 다릅니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 인원이 30명이고, 각 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 점유 호실과 계약관계, 소액임차인 최우선변제 가능성, 명도 대상자를 입찰 전에 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 5층501호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.01.24 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 확인할 등기가 있다
말소기준인 2021.07.26 근저당권보다 앞선 임차인 전입은 없습니다. 김종련의 소유권이전청구권 가등기는 2023.09.12 접수돼 순위상 말소기준 이후이며 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 별도 확인사항에 가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로, 매매예약 가등기의 실질이 담보 목적이었는지와 말소 처리 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 인원 30명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 조사된 인원은 30명입니다. 전입일은 2021.08.30부터 2023.09.04까지로 모두 말소기준일 2021.07.26 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없음으로 분류되고, 매수인 인수액도 0원입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021-09-08 | 미상 | 2023-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022-02-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021-10-28 | 미상 | 2023-10-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023-04-28 | 미상 | 2023-12-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021-10-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021-10-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021-09-24 | 미상 | 2023-10-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021-08-30 | 미상 | 2023-10-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023-04-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021-10-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021-10-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022-12-15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023-04-24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022-12-30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022-08-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023-09-04 | 미상 | 2023-12-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021-09-06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022-08-01 | 미상 | 2023-12-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022-02-18 | 미상 | 2023-12-12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022-10-24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022-12-09 | 미상 | 2023-10-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022-12-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022-10-04 | 미상 | 2023-11-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022-08-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023-04-13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021-12-29 | 미상 | 2023-10-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022-08-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022-09-15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022-09-26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022-08-30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당요구일이 확인된 인원은 11명입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 대항력은 없으므로 자료상 매수인 승계액은 0원이지만, 소액임차인 최우선변제가 인정되면 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가 178,000,000원의 49%인 87,220,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적·동일 물건군의 실거래 표본이 확인되지 않아 이 가격이 최근 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
현재 회차 실질취득액은 최저가 87,220,000원에 인수액 0원을 더한 87,220,000원입니다. 시세 비교자료가 없는 만큼 현장 중개업소 호가, 동일 건물 오피스텔의 최근 거래, 임대료와 공실 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 2. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 85,250,040원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 87,220,000원 중 집행비용 1,969,960원을 제외한 85,250,040원이 근저당권자에게 배당되고, 지씨테크주식회사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 3,460,188,360원 중 미배당은 3,374,938,320원으로 계산되지만, 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 3,374,938,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 3,400,633,333원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 42,737,799원 | 41,568,519원 | 3,418,619,841원 | 0원 |
예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 보증금이 미상인 점유자가 다수이므로 실제 배당표는 매각물건명세서와 배당요구서류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 기호는 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 공동주택과 업무시설이 함께 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 외벽은 스톤코트·드라이비트 마감이고 샷시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·규제. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 도시지역·제2종일반주거지역입니다.
- 토지. 평탄한 사다리에 가까운 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 확인되지 않고 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%로 표시돼 있어, 감정가 할인율만으로 수요를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 상태. 전세사기피해자의 우선매수신고 여부, 과거 신고 후 매수보증금 미납으로 실효된 사실이 있는지 매각기일 현장에서 확인하세요.
- 501호 실제 점유자. 조사 인원 30명 중 누가 501호를 현재 점유하는지, 전입만 남은 사람과 실제 거주자를 구분해야 합니다.
- 임대차 원문. 보증금·확정일자·임대차기간이 모두 미상입니다. 배당요구서, 주민등록표, 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 소액임차인 배당. 대항력이 없어도 최우선변제 요건을 갖춘 소액임차인이 있으면 근저당권자 예상배당이 줄어들 수 있습니다.
- 가등기 종류. 김종련의 2023.09.12 가등기는 말소기준 이후지만, 담보 목적 여부와 매각에 따른 말소 처리를 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 및 행정상 의무를 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비, 누수, 설비 상태와 기계식 주차 이용 조건을 조사하세요.
- 가격 조사. 최저가는 감정가의 49%지만 동일 면적 실거래 비교가 없습니다. 인근 중개업소 거래·임대료·공실을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 물건의 자료상 매수인 인수액은 명확히 0원입니다. 조사된 30명의 전입일이 모두 말소기준권리 이후이고 보증기관 승계도 없어, 최저가 87,220,000원에 낙찰되면 실질취득액도 87,220,000원입니다.
하지만 입찰 난도는 낮지 않습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 많고, 가등기 종류와 민간임대주택등기를 확인해야 하며, 무엇보다 전세사기피해자 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 여기에 동일 면적 실거래가 없어 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유·절차·가격은 확인 전 보류입니다.