70,700,000원
인천지방법원 2025타경511301. 인천 미추홀구 숭의동 예림탑스빌 2층 201호, 전용 55.46㎡ 아파트입니다. 공부상 명칭은 ‘예림탑스빌’, 통칭은 ‘예인아트빌 8차’이며 총 8세대, 2002년 7월 5일 사용승인된 5층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 101,000,000원의 70%인 70,700,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 선순위 임차보증금 인수형과 다릅니다. 을구 15번 주택임차권에는 보증금 120,000,000원, 전입 2020.05.27, 확정일자 2020.05.11, 점유개시 2020.06.02가 기재돼 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 최저가 배당 시 미배당액은 50,972,600원이지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 을구 15번 임차권의 정량 인수액은 실질 0원*으로 보되, 별도로 기재된 실제 임차인 한국토의 권리까지 자동으로 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-13 예림탑스빌 제2층 제201호 · 미추로6번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 55.46㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물명 / 규모 | 공부상 예림탑스빌 · 통칭 예인아트빌 8차 · 총 8세대 · 사용승인 2002.07.05 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.08. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,865,753원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 확약 임차권과 미상 임차인을 분리해야 한다
말소기준권리는 2022.01.25. 접수된 갑구 21번 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 15번 주택임차권도 등기 접수일만 보면 말소기준 이후지만, 전입일이 2020.05.27로 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
다만 을구 15번 임차권자는 한국토지주택공사로, 보증금 대위·승계에 따른 신고입니다. 실제 임차인과 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 한국토 1명이며, 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 승계기관입니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 한국토 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 2020.05.27 / 2020.05.11 | 대항력 有 우선변제 승계 말소확약* |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘확정된 실질취득가’가 아니다
예인아트빌 8차 동일 면적 55.46㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 124,250,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 각각 140,000,000원입니다. 최근 지표가 이전 거래보다 17.6% 높은 흐름으로, 하락 추세 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 55.46㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.01 | 55.46㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2022.05 | 55.46㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 55.46㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.46㎡ | 4건 | 124,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.46㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 70,700,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 140,000,000원의 50.5%입니다. 확약이 유효하고 한국토의 별도 대항력 문제가 없는 경우에만 실질취득가도 70,700,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 미상 임차권이 확인되면 현재 계산에 없는 보증금 인수액이 더해질 수 있어, 최저가만 보고 ‘시세의 절반’이라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,672,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 69,027,400원 |
| 갑구 22 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 136,865,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 적용하면 임차보증금 미배당액 50,972,600원이 매수인 인수액입니다. 다만 을구 15번 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 금액은 실질 0원*으로 평가했습니다. 확약의 유효성·제출 원본·적용 범위가 확인되지 않거나 한국토의 별도 대항력이 확인되면 실제 부담은 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다. 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층으로, 기본적인 위생·급배수·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 설비 위험. 전기계량기가 철거된 상태입니다. 재설치 가능 여부와 비용, 내부 전기설비 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래가 4건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 6.7회와 매각률 0.0%가 확인돼 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약 대상이 을구 15번 임차권 전부인지, 낙찰·대금납부 후 실제 말소 절차와 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 실제 임차인 한국토. 보증금, 전입일, 확정일자, 점유 여부, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 대위·승계된 보증금으로, 실제 임차인 보증금과 별도로 더하면 안 됩니다.
- 가등기 말소 대조. 갑구 2번과 5번 가등기의 말소 여부를 말소사항 포함 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 전기계량기. 철거 사유, 전기요금 미납, 재설치 비용과 내부 배선 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최신 거래가 2024.08이고 총 8세대에 불과합니다. 인근 유사 아파트·다세대의 매도호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 대조하세요.
- 명도. 임차권등기가 존재하고 실제 임차인의 점유관계가 미상인 만큼, 인도명령 가능 여부와 명도 기간·비용을 보수적으로 반영하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구서 원본을 직접 확인하고 확약 밖 인수권리가 없음을 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보이지만 권리 확인이 먼저다”
현재 최저가 70,700,000원은 최신 거래가와 최근 12개월 평균 140,000,000원의 50.5%로, 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 을구 15번 임차권의 룰상 미배당액 50,972,600원도 말소동의 확약을 반영하면 실질 0원*입니다.
그러나 이 확약은 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다. 실제 임차인 한국토는 보증금·전입일· 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 총 8세대, 평균 유찰 6.7회, 매각률 0.0%, 전기계량기 철거가 겹칩니다. 결론은 표면가격은 매력적이지만 권리와 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 C등급 물건입니다. 확약 원본과 한국토의 권리관계가 모두 해소되는 순간에만 70,700,000원이 의미 있는 실질취득가가 됩니다.
