확약이 유효하면 8,750만원, 빠지면 1억2,597만원 — 구월동 포인주택 401호

인천지방법원 2025타경511306. 모래내시장역 남동측 인근의 포인주택 2동 4층 401호, 전용 59.92㎡ 다세대주택입니다. 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 87,500,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자 유정희는 2021년 4월 24일 매매를 원인으로 124,000,000원에 취득했고, 2021년 5월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 을구 7번 임차권등기의 말소동의 확약이 실제로 이행되는가입니다. 확약이 유효하면 실질취득은 최저가와 같은 87,500,000원이지만, 확약이 빠지면 임차권 배당 부족분 38,475,000원이 더해져 총 부담이 125,975,000원으로 올라갑니다. 따라서 “8,750만원짜리 물건”이라는 판단은 반드시 확약 원본과 말소 절차 확인을 전제로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 쟁점은 임차권 확약

선언된 말소기준권리는 2022년 1월 26일 남동구 압류입니다. 등기부에는 그보다 앞선 가등기·근저당권·과거 경매개시결정이 남아 보이지만, 각각 2006년·2007년·2015년에 말소된 기록이 함께 확인됩니다. 따라서 과거에 존재했던 한국주택은행·영광군수산업협동조합· 봉성새마을금고 권리를 현재 매수인 인수권리로 중복 판단해서는 안 됩니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 등기 1건

한국토지주택공사는 보증기관으로 신고된 임차권자이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계 성격의 임차권등기 1건이 존재합니다.

③ 가격 구조 — 확약 하나로 3,847만원이 달라진다

현재 회차에서 집행비용 1,975,000원을 제외하면 한국토지주택공사 임차권에 85,525,000원이 배당되고, 보증금 124,000,000원 중 38,475,000원이 부족합니다. 확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수 구조라면 매수인 총 부담은 다음과 같습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 커져 총 부담은 약 125,000,000원대로 거의 고정됩니다. 따라서 최저가 하락만 보고 더 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 미배당 인수가 제거돼 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

④ 시세 비교 — 확약 유효 시에는 가격 여유, 미적용 시에는 시세 이상

포인주택 2동 전용 59.92㎡의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 108,333,333원이며, 최신 거래와 최근 기준 평균은 모두 120,000,000원입니다. 최근 기준은 이전 거래 대비 17.1% 상승한 흐름입니다.

확약 유효 시 실질취득 87,500,000원은 최신 거래·최근 기준 120,000,000원의 72.9%, 전체 평균 108,333,333원의 80.8%입니다. 가격 차이는 존재합니다. 그러나 확약 미적용 시 총 부담 125,975,000원은 최신 거래 120,000,000원을 넘어, 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 임차권 보증금 미회수액은 38,475,000원입니다. 다만 을구 7번 임차권등기의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 한국주택은행·영광군수산업협동조합·봉성새마을금고 권리는 각 말소기록이 확인됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 모래내시장역 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 모래내시장역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시 창호 등으로 마감됐습니다.
• 토지. 2필지 일단의 정방형 토지로 북하향 완경사이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 188.9㎡, 공시지가는 1,289,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·준보전산지·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
• 위반·차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대주택이고 확인 거래가 3건으로 적어, 아파트보다 시세 파악과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 7번 한국토지주택공사 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지 확인하세요.
• 말소 조건 확인. 잔금 납부 전후 어느 시점에 임차권등기가 말소되는지, 별도 동의서·위임장·인감증명 등 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자 및 명도 상대방을 확인하세요.
• 가등기 이력 대조. 2002년 소유권이전청구권가등기는 2006년 임의경매 매각으로 말소된 기록이 있으므로, 현재 등기부 원본에서 말소 여부를 다시 대조하세요.
• 가격 상한 분리. 확약 유효 시와 미적용 시의 입찰가 상한을 별도로 계산해야 합니다. 미적용 총 부담은 현재 회차에서도 125,975,000원입니다.
• 소규모 다세대 점검. 10세대 건물의 공용부분 관리상태, 누수·외벽 드라이비트 상태, 체납 관리비와 수리비를 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획 표시가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약이 성립하면 싸다”

현재 최저가 87,500,000원만 보면 최신 거래 120,000,000원보다 32,500,000원 낮습니다. 하지만 이 차액은 을구 7번 임차권의 말소동의 확약이 실제로 작동할 때만 온전히 확보됩니다. 확약이 적용되지 않으면 배당 부족분 38,475,000원이 더해져 총 부담은 125,975,000원으로 올라가 최신 거래보다 높아집니다.

결론은 조건부입니다. 확약 원본·적용 대상·말소 절차가 모두 확인되면 실제 임차인 0명, 실질 인수 0원*, 최근 기준가 대비 72.9%의 가격 구조가 됩니다. 반면 확약 확인이 불충분하거나 별도 점유자가 발견되면 가격 메리트는 사라질 수 있습니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 8,750만원짜리 물건이 아니며, 확인이 끝난 뒤에야 8,750만원짜리 물건이 됩니다.