부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없는 아파트입니다. 다만 채권 총액이 매각가를 초과해 일부 후순위 채권은 미배당되고, 국세·지방세 압류 관련 리스크도 확인이 필요합니다. 현재 최저가는 감정가의 70% 수준으로 접근 구간이 형성됐지만, 권리보다 배당 구조 확인이 핵심인 물건입니다.

감정가 / 최저가

452,000,000원

최저 316,400,000원

실질취득

316,400,000원

인수 0원

유찰

1회

현재 70% 회차

매수인 인수

0원

임차인 없음

인천지방법원 2025타경511330. 인천 부평구 구산동 부평자이 108동 1303호 아파트입니다. 전용면적 등 세부 면적은 제공되지 않았으나 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 등기상 공유자는 박기홍·신지윤이며, 현재 진행 사건의 기준 권리는 2015년 설정된 우리은행 근저당권입니다.

말소기준권리 이후 설정된 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 확인되지 않습니다. 다만 배당에서는 채권 총액이 매각가를 넘어 후순위 채권 일부가 배당받지 못하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511330
소재지	인천광역시 부평구 구산동 360 부평자이 108동 13층1303호
물건종류	집합건물(아파트)
소유자	박기홍, 신지윤
감정가 / 최저가	452,000,000원 / 316,400,000원
신청채권액	69,903,622원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

기준 권리는 2015.02.27 설정된 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 SBI저축은행 근저당, 공경수 근저당, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 배당 구조 — 후순위 미배당 발생

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,229,600원
우리은행 근저당	218,900,000원	218,900,000원
SBI저축은행 근저당	70,800,000원	70,800,000원
공경수 근저당	75,000,000원	21,470,400원
형성곤 가압류	31,004,740원	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⚠️ 배당 리스크 총 채권액은 395,704,740원이며 현재 매각가 기준 배당액은 311,170,400원입니다. 후순위 채권 미배당 가능성이 존재하며 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.

③ 임차·인수 분석

✅ 매수인 인수 확인된 임차인 인수 권리는 없습니다. 낙찰 후 권리 승계 부담은 0원입니다.

임대관계는 미상으로 평가되어 있으나, 제공된 임차인 조사 결과상 별도 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 점유관계와 관리비 등은 입찰 전 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 부평구 구산동 소재 인천금마초등학교 남측 인근으로 공동주택·공장시설·공원·학교 및 근린시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 약 1.3km 거리 경인선 송내역으로 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상 17층 건물 내 13층입니다.
특이사항. 현관문 위치가 건물현황도의 현관문보다 조금 앞쪽에 배치되어 있다는 감정평가 참고사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
배당 구조. 후순위 채권 미배당 가능성을 고려해 낙찰가를 판단해야 합니다.
점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이며 유찰 회차와 시장 상황을 함께 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 배당 구조는 봐야 한다”

부평자이 1303호는 임차인 인수 위험이 없는 권리 소멸형 물건입니다. 다만 채권 총액이 매각가를 초과해 일부 후순위 채권은 미배당되고, 세금 압류 관련 변수도 존재합니다. 따라서 단순히 유찰 가격만 보고 접근하기보다 배당표와 세금 리스크를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 전략이 적합합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	4억 5,200만원
2	2026-07-10	대기	3억 1,640만원

부동산임의경매

권리는 소멸형 구조, 그러나 미배당과 가격을 함께 봐야 한다 — 부평자이 1303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 배당 구조 — 후순위 미배당 발생

③ 임차·인수 분석

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 배당 구조는 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (26장)

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