인천지방법원 2025타경511357. 인천 서구 검암동 ‘소풍’ 1동 3층 302호, 전용 55.19㎡의 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 오민철이며 2021.05.18. 거래가 175,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.11.10. 박몽주 명의의 가압류 13,000,000원입니다. 이후 엠메이드대부 유한회사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 핵심은 등기부 뒤쪽에 있는 주택임차권과 점유자들입니다. 한국토지주택공사 명의 을구 3번 주택임차권은 전입 2021.04.28., 확정일자 2021.04.07., 보증금 175,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 규모에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 권리에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 534-2 소풍 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 55.19㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2013.01.24 |
| 소유자 | 오민철 (2021.05.18. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 186,171,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
기존 우리은행 근저당권 88,000,000원은 2021.03.10. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.11.10. 박몽주 가압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기 자체는 2023.06.28. 이루어졌지만, 등기 내용상 임대차계약일 2021.04.06., 확정일자 2021.04.07., 주민등록·점유개시일 2021.04.28.로 말소기준보다 앞선 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 2025.02.24 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입이 말소기준 2021.11.10. 이후로 대항력 없음. 한국토지주택공사 승계의 원 보증금 당사자로 기재됨. |
| 주슬기 | 2025.02.24 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입이 말소기준 이후로 대항력 없음. 보증금은 확인되지 않음. |
| 한국토지주택공사 | 2021.04.28 / 2021.04.07 | 175,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 | 실제 임차인 수에서 제외. 이동현 보증금의 대위·승계 중복신고. 을구 3번 말소동의 확약서 적용 시 실질 인수 0원. |
| 보험 | 2021.04.28 / 2021.04.07 | 미상 | 있음 | 있음 | 아님 | 말소기준보다 앞선 전입·확정일자. 배당요구 2025.08.05. 보증금이 확인되지 않아 인수액 확정 불가. |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없음. |
한국토지주택공사의 175,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 다른 임차인의 보증금에 더해 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 57.6% 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다
소풍1동2동은 총 20세대, 사용승인 2013.01.24.입니다. 시세 자료에는 거래 표본이 1건 있으며, 2024.06. 전용 51.17㎡·4층이 149,000,000원에 거래됐습니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 149,000,000원이고, 현재 최저가 85,750,000원은 이 기준의 57.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 51.17㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.19㎡ 대상 | 1건 | 149,000,000원 |
을구 3번 확약만 반영하면 알려진 취득금액은 최저가 85,750,000원이고, 최근 시세 지표의 57.6% 수준입니다. 그러나 확약 밖 대항력 있는 ‘보험’의 보증금과 ‘한국토지’의 대항력·보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 취득총액을 이 금액으로 고정해서 비교할 수 없습니다. 즉 57.6%는 확약 밖 인수액을 제외한 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,943,500원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 가압류 · 박몽주 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 22,503,272원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 186,171,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 91,193,500원입니다. 다만 을구 3번 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 권리에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 위 91,193,500원은 확약이 없을 때의 룰상 금액입니다. 확약 밖 임차인의 인수 위험은 이 계산과 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 을구 3번 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 85,750,000원 | 91,193,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,024,999원 | 116,455,451원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,017,499원 | 134,138,816원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 한국토지주택공사 보증금의 미배당액이 커져 낙찰가 하락이 그대로 매수인 이익으로 연결되지 않습니다. 둘째, 이 사건에는 을구 3번 말소동의 확약서가 있으므로 그 권리의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 하지만 이 결론은 어디까지나 을구 3번에만 적용됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 인천 은지초등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리), 공시지가 1,555,000원/㎡, 토지면적 555.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 소풍1동2동은 20세대이고 시세 비교 거래는 1건입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 3번 확약 원문 확인. 한국토지주택공사 주택임차권에 대한 말소동의 확약서의 대상 권리와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 밖 ‘보험’ 보증금 확인. 전입 2021.04.28.·확정일자 2021.04.07.로 분류돼 있으므로 실제 보증금과 배당 후 잔액을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- ‘한국토지’ 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 대항력을 있다고 단정하거나 없다고 배제하면 안 됩니다.
- 보증기관 금액 중복 금지. 한국토지주택공사의 175,000,000원은 이동현 보증금의 대위·승계 신고로 분류돼 있으므로 보증금을 다시 더하지 않습니다.
- 57.6% 할인율 단독 사용 금지. 현재 최저가가 시세 지표의 57.6%라는 사실은 확약 밖 인수액을 제외한 비교입니다. 미상 권리가 정리되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 제공 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 확약의 경계선
이 물건은 감정가 175,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 85,750,000원까지 내려왔고, 최근 시세 지표 149,000,000원의 57.6%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 원래 가장 큰 인수 문제인 한국토지주택공사 보증금 175,000,000원은 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 구조였습니다. 다행히 을구 3번 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 그 권리의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 확약 밖에 대항력·우선변제권이 있는 것으로 분류된 ‘보험’의 보증금이 확인되지 않고, ‘한국토지’는 전입·확정일자·보증금 자체가 확인되지 않아 대항력도 가능·미상입니다. 실제 임차인은 4명이며, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고라 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더할 수 없습니다.
결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 권리가 남았다”입니다. 따라서 현재 가격을 곧바로 85,750,000원의 안전한 실질취득가로 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 확약 대상의 정확한 범위와 나머지 점유자의 보증금·대항력 확정입니다.
