부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 5층 502호 오피스텔입니다. 2021년 7월 26일 설정된 해운대농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 가압류와 허광오의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 전입 또는 점유가 확인된 명단이 31명이고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 30명은 전입일이 말소기준일인 2021년 7월 26일보다 늦어 대항력이 없지만, ‘공사’는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 실질취득가 90,160,000원은 인수액 0원을 전제로 한 계산값이며, 입찰 전 미상 점유자의 실제 계약관계와 점유개시 시점을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 5층502호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 5층 502호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 가등기 성격은 재확인
말소기준은 2021년 7월 26일 해운대농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 1월 24일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 달라지지 않습니다. 2023년 9월 12일 김종련 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
갑구에는 2023년 6월 26일 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 매각물건명세서와 관련 등록 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 현황 — 30명은 대항력 없음, 1명은 가능·미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다. 명단상 실제 임차·점유 관련자는 31명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 30명은 모두 말소기준일 이후에 전입해 대항력이 없고, ‘공사’ 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 | 점유 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 | 미상 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 | 미상 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 건물 502호의 전부 | 2021.12.29 | 2021.12.01 | 140,000,000원 | 2023.12.08 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 공사 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 90,160,000원으로 감정가 184,000,000원의 49%입니다. 다만 확인 가능한 실거래 금액이 없어 이 가격이 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 비교할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 최저매각가 90,160,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 최저매각가 63,111,999원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 최저매각가 44,178,399원 · 감정가 24% |
| 실거래 비교 | 확인 가능한 실거래 금액 없음 |
| 실질취득 가정 | 현재 최저가 90,160,000원 + 예상 인수 0원 = 90,160,000원* |
④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,022,880원 |
| 2. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 88,137,120원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대금 전부가 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 3,372,051,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 해당 평가 구분상 502호는 오피스텔 이용 대상에 포함됩니다. 건물에는 공동주택과 업무시설이 함께 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으며, 임차인 점유 여부를 재확인하라는 감정평가 의견이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘공사’의 실제 인적사항, 전입일, 점유개시일, 보증금과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 31명 점유관계 정리. 동일 호실에 다수의 전입·점유 관련자가 확인되므로 실제 거주자와 세대 구성, 퇴거 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 허광오 임차권. 보증금 140,000,000원 임차권은 후순위로 분석되지만, 등기부·매각물건명세서·배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기의 매매예약 원인과 담보가등기 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무 관련 사항이 매각 후 어떻게 처리되는지 담당기관 및 원문 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 누락 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 서류를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력과 별개로 실제 점유자가 다수라면 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 점유관계가 먼저다
이 사건의 등기 구조는 말소기준권리가 명확하고, 그 뒤에 설정된 가등기·가압류·임차권등기가 소멸하는 형태입니다. 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이것만으로 안전형 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 점유·임차 관련자가 31명이고, ‘공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있습니다.
가격 역시 감정가 184,000,000원에서 90,160,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가의 49% = 시세보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 입찰가를 고민하기 전에 미상 점유자, 다수 전입자, 가등기 성격과 민간임대주택 등록 상태부터 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 현장 불확실성은 아직 남아 있는 사건입니다.