89,670,000원
부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 5층 503호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 89,670,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021.07.26. 해운대농업협동조합의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당권이며, 이후 등기된 가등기·경매개시결정·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인·점유 조사 인원이 30명이고, 박정범을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 점유관계·실제 사용호수·인도 대상은 현장에서 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 5층503호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 5층 503호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 가등기 성격은 확인
말소기준인 해운대농업협동조합 근저당권은 공동담보목록이 연결된 채권최고액 3,060,000,000원의 권리입니다. 이후 2024.01.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2023.09.12. 김종련 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 가등기의 구체적 성격은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 30명, 모두 후순위 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 실제 임차인·점유 조사대상은 30명입니다. 전입일은 모두 2021.07.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 박정범을 제외한 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 보완해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 | 미상 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 | 미상 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 미상 | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정범 | 건물 전부 | 2022.08.11 | 100,000,000원 | 2022.07.13 | 2024.08.02 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확정
최저매각가 89,670,000원은 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 89,670,000원입니다. 다만 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 2. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 87,655,940원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,460,188,360원 중 87,655,940원이 배당돼 미배당액은 3,372,532,420원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있지만, 전입일이 모두 말소기준권리 이후이므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 3,372,532,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 3,398,949,203원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 3,417,440,950원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 호는 감정평가상 오피스텔이며, 건물에는 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 대지로, 토지면적 448.7㎡·공시지가 2,140,000원/㎡이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없지만, 폐문으로 내부를 확인하지 못한 부분이 있어 내부 상태와 점유 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 거래정보상 12세대 규모이며 동일 면적 실거래 비교값과 최근 낙찰금액이 없어, 감정가와 유찰률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 점유자 특정. 조사된 30명이 실제로 어느 호를 점유하는지, 현재 503호 거주자는 누구인지 현장과 전입세대열람으로 대조하세요.
- 보증금·확정일자 보완. 박정범 외 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부가 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가등기 원인 확인. 2023.09.12. 김종련 명의 가등기의 예약서·원인증서와 매각물건명세서 기재를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.26. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 관련 절차를 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 내부·주차 확인. 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 누수·하자·내부 마감과 기계식 주차 이용 가능 여부를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령과 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 권리와 임차관계로 구성돼 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인·점유 조사 인원이 30명이며 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 후순위 가등기의 성격과 민간임대주택등기의 처리도 확인해야 합니다.
또한 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없어 89,670,000원이 현재 시세보다 낮다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단과 명도·현황 확인은 보류입니다. 감정가 할인율보다 503호의 실제 점유관계, 원본 서류와 최신 시장가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.