인천지방법원 2025타경511416. 인천 남동구 구월동 ‘구월아시아드선수촌1단지’ 105동 1층 104호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 등기상 말소구조는 단순합니다. 소유자 김동용이 2021년 1월 25일 거래가 199,707,000원에 취득하면서 농협은행 근저당권 302,400,000원을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 모아저축은행 근저당권 130,800,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
선순위 농협은행 근저당권은 2025년 12월 8일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌었더라도 말소기준의 기준일은 2021년 1월 25일이며, 해당 근저당권 자체도 낙찰대금에서 배당받고 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 채권 미배당액은 존재하지만, 이는 채무자와 채권자 사이의 잔존채권일 뿐 낙찰자에게 인수되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1486 구월아시아드선수촌1단지 105동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김동용 (2021.01.25. 거래가 199,707,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 모아저축은행 / 119,200,820원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준은 2021.01.25. 농협은행 근저당권입니다. 후순위인 2022.05.19. 모아저축은행 근저당권과 2025.08.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나 최초 설정일과 순위는 유지됩니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 평균의 93.3%
구월아시아드선수촌1단지는 511세대, 2015년 6월 2일 사용승인된 아파트입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 59.99㎡ 및 59.57㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 380,000,000원~415,000,000원에 형성돼 있으며, 평균은 398,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 59.57㎡ | 29 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 15 | 401,000,000원 |
| 2025.10 | 59.57㎡ | 12 | 381,000,000원 |
| 2025.10 | 59.57㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2025.08 | 59.57㎡ | 26 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 4 | 408,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 398,583,333원 |
인수액이 없으므로 시세와 비교할 기준은 최저가와 동일한 실질취득 372,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 93.3%이고, 표본 중 가장 낮은 거래가 380,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래인 2026년 5월 415,000,000원과 비교해도 신건 가격이 아래에 있어, 표면적인 가격 위치는 유리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,008,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 2. 근저당 · 모아저축은행 | 130,800,000원 | 63,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 근저당권이 전액 배당되고 후순위 모아저축은행은 일부만 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 67,208,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천성리초등교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 단지. 구월아시아드선수촌1단지는 511세대이며 사용승인일은 2015.06.02.입니다. 본건은 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함되고, 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 등기상 공동주택과 집합건축물대장상 아파트로 용도가 일치하고, 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적에서 최근 12개월 동안 12건의 실거래가 확인되며 거래가격은 380,000,000원부터 415,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자, 점유 원인을 원본 자료와 현장에서 확인하세요.
- 1층 가격 검증. 최근 거래 평균은 여러 층이 섞인 수치입니다. 본건 1층의 상태와 개별 가격을 중개업소 거래 사례로 대조하세요.
- 선순위 근저당 이전 확인. 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 낙찰 전 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 내역이 본건 취득과 이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 매각 진행 상태. 매각기일과 변경·연기·매각 결과를 법원 원본에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인부 합격
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021년 1월 25일 근저당권이 말소기준이고, 후순위 모아저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 남아도 매수인 인수액은 0원이므로, 신건 기준 실질취득액은 372,000,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 398,583,333원의 93.3%이고 실거래 최저 380,000,000원보다 낮아 신건치고는 경쟁력이 있습니다. 다만 본건은 1층이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 권리 합격, 표면가격 합격, 점유와 1층 개별가치 확인 후 최종 판단입니다. 평균 시세와의 차이를 모두 안전마진으로 보지 말고, 현장 확인으로 실제 호수 가치를 검증하는 것이 입찰의 승부처입니다.
