인천지방법원 2025타경511459. 부평구 십정동 용화홈타운 5층 503호, 전유면적 55.01㎡ 전부가 대상인 다세대주택입니다. 현재 소유자 최영민은 2019.10.04. 이 물건을 거래가 120,000,000원에 취득했습니다. 등기상 가장 먼저 남아 있는 말소기준권리는 2020.08.31. 주식회사대한채권관리대부의 가압류 21,717,045원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권 42,000,000원은 2019.09.10. 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 근저당권은 아닙니다.
핵심은 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2022.07.21. 접수됐지만, 임대차계약일은 2019.09.05., 확정일자는 2019.09.06., 점유개시일은 2019.10.04., 주민등록일자는 2019.10.08.로 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 보증금 120,000,000원에는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 신고는 실제 임차인의 중복신고가 아니라 보증금 승계기관에 의한 권리신고로 분류되므로, 실제 임차인은 0명, 보증금 승계기관은 1건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 355-5 용화홈타운 5층 503호 도로명: 인천광역시 부평구 배곶남로9번길 8-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 제5층 제503호 55.01㎡ 전부 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 최영민 (2019.10.04. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,400,000원 / 99,680,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,487,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 감정상 이용 | 다세대주택으로 이용 중 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 확약이 핵심인 조건부 안전형
말소기준인 2020.08.31. 가압류 이후의 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류, 부평구·미추홀구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사의 임차권은 등기 접수일만 보면 말소기준 이후이지만, 대항력의 기초가 되는 주민등록일자와 점유개시일이 말소기준보다 앞서므로 보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차권·보증금 승계 현황
실제 임차인 0명 · 보증금 승계기관 1건입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별도로 보증금 권리를 행사하는 기관으로 분류되므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 명칭 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증금 승계기관 | 한국토지주택공사 | 2019.10.08. / 2019.10.04. | 2019.09.06. | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증금 승계 실질 0원* |
임대차계약일 2019.09.05. · 임차권등기명령 2022.06.29. · 임차권등기 접수 및 배당요구 2022.07.21. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 보증금 미배당분 22,514,240원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가보다 확약 유효성이 먼저다
현재 최저가는 감정가 142,400,000원의 70%인 99,680,000원입니다. 하지만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 확약이 없을 때의 구조입니다. 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 확약을 제외한 총부담은 회차가 내려가도 약 121,000,000원~122,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 이유입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 99,680,000원 | 22,514,240원 | 122,194,240원 | 99,680,000원* |
| 2회 유찰 시 (49%) | 69,776,000원 | 51,879,968원 | 121,655,968원 | 69,776,000원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,843,200원 | 72,435,978원 | 121,279,178원 | 48,843,200원* |
③ 예상배당표 (매각가 99,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,194,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 97,485,760원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 대한채권관리대부 가압류 | 21,717,045원 | 0원 |
| 4. 한국자산관리공사 가압류 | 59,379,774원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 신청채권 | 136,487,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,194,240원을 제외한 97,485,760원이 한국토지주택공사 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 22,514,240원입니다. 후순위 채권 259,584,490원은 배당되지 않는 계산입니다. 압류 3건 중 당해세가 확인되면 실제 배당순서와 임차권 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 열우물전통시장 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재된 기존 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다. 사용승인일은 2009.05.13.이며, 외벽은 드라이비트 및 석재타일, 창호는 PVC 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단지의 정방형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 조건 실거래 비교값이 없어 수치상 환금성 판단은 보류해야 합니다. 다세대주택·최상층이라는 특성과 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험주식회사가 제출한 말소 동의 확약서가 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권 전부를 대상으로 하는지, 별도 조건과 유효기간이 있는지 확인하세요.
- 말소 실행 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 어떤 서류와 절차로 임차권등기가 말소되는지, 매수인이 선행해야 할 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 미적용 시 22,514,240원. 확약 효력이 부정되거나 이행되지 않으면 현재 회차 기준 보증금 미배당액을 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질 총부담은 122,194,240원입니다.
- 실제 점유 확인. 실제 임차인은 0명으로 분류되지만 감정상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 소유자·점유자·전입세대를 다시 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 압류 3건의 체납액과 법정기일을 확인해야 실제 임차권 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 사항이 있으므로 위치·면적·적법성, 매각 포함 범위와 사용 상태를 확인하세요.
- 최상층 상태 확인. 5층 중 5층 물건이므로 옥상 방수, 누수 흔적, 결로와 내부 수선비를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대의 최근 거래와 매물, 전세가, 수선비를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·체납세액 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확약이 완성해야 한다
이 물건은 확약의 효력이 확인되면 한국토지주택공사 임차권의 인수가 실질 0원*으로 정리되는 조건부 안전형입니다. 실제 임차인은 0명으로 분류되고 확약 밖 별도 임차인 신고도 없습니다. 그러나 확약을 제외하면 현재 회차에서 22,514,240원을 인수해 실질 총부담이 122,194,240원으로 올라갑니다. 이후 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머뭅니다.
가격 측면에서도 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이를 비교할 최근 실거래 값이 없으므로 싸다는 결론이나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 압류 3건, 제시외 건물, 실제 점유와 최상층 상태도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 확약서와 말소 실행 가능성을 확인하고, 체납세액과 점유를 검증한 뒤, 마지막에 주변 거래가격으로 응찰가를 결정해야 합니다. 권리는 확약 확인 전까지 조건부, 가격은 시세 검증 전까지 보류가 적절합니다.