인천지방법원 2025타경511460. 인천 남동구 구월동 신세기네오빌 지층 비02호, 전용 56.00㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 전연희이고, 2011년 12월 5일 매매를 원인으로 2011년 12월 20일 69,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 86,978,356원입니다.

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 점은 말소기준이 근저당이 아니라 2025.08.08. 강제경매개시결정이라는 사실입니다. 과거 국민은행·수협 계열 근저당들은 이미 말소됐습니다. 반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2022.11.01. 등기돼 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

2015년 인천수산업협동조합 근저당 58,800,000원은 2018.01.12. 이미 말소됐고, 현재 등기상 핵심은 2022.11.01. 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.08.08. 강제경매개시결정입니다. 임차권이 경매개시결정보다 먼저이므로 확약이 없다면 배당받지 못한 임차보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

* 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 실제 임차인은 지주택 1명입니다.

③ 대항력 인수 구조 — 확약이 없다면 최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

원자료 배당 시뮬레이션은 한국토지주택공사 임차권의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 현재 회차에서 매각가 25,725,000원 중 집행비용 863,050원을 제외한 24,861,950원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액은 58,738,050원입니다.

즉 확약이 없다는 전제에서는 최저가가 2,572만원에서 1,800만원, 1,260만원으로 내려가도 미배당 인수액이 반대로 늘어 매수인의 총부담은 약 8,400만원대로 거의 고정됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서 흔히 나타나는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 9,100만원, 추세는 -35.0%

신세기네오빌은 전용 56.0㎡ 거래가 확인됩니다. 전체 8건 평균은 133,812,500원이지만, 과거 2022년의 1억4천만~1억6천만원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 91,000,000원 1건이고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -35.0%입니다.

최저가 25,725,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 28.3% 수준입니다. 그러나 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 최근 거래는 1층인데 본건은 지층이고, 확약 밖 실제 임차인의 보증금·대항력이 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 게다가 거래 추세 자체도 -35.0%로 하락 중입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 원자료 가정)

원자료 배당계산상 한국토지주택공사의 미배당액은 58,738,050원입니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천경찰청 남동측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도·규모. 전용 56.00㎡ 다세대주택으로 신세기네오빌은 총 10세대입니다.
• 층. 본건은 지층 비02호입니다. 최근 91,000,000원 거래는 1층이므로 같은 면적이라도 층 차이를 그대로 무시해 비교하면 안 됩니다.
• 건물상태. 감정평가서에는 내부에 결로 등의 흔적이 있다고 기재돼 있습니다. 위생·상하수도·난방설비는 설치돼 있으나 정상작동 여부는 확인이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 토지는 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 경매 환금성. 신세기네오빌 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 확약 원문. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 을구 13번 한국토지주택공사 임차권을 매각 후 말소시키는 내용인지 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 지주택 임차관계. 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 83,600,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 더해 계산하면 안 됩니다.
• 지층 상태. 내부 결로 흔적과 설비 정상작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 하락 시세. 최근 실거래 91,000,000원과 최근 추세 -35.0%를 기준으로 보고, 과거 전체 평균 133,812,500원을 가격 가점 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 3회 유찰 원인. 지층·임차권·미상 임차관계·시장 하락 등 현재 확인되는 요소를 함께 보고 응찰 여부를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차권 확약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 0원”만 보고 들어가면 안 된다

이 물건은 겉으로 보면 강한 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 감정가 75,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가가 25,725,000원까지 내려왔고, 최신 동일면적 거래는 91,000,000원입니다. 더구나 선순위 한국토지주택공사 임차권에는 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 권리의 인수액은 실질 0원*으로 정리할 수 있습니다.

하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계이고, 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 그 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이므로 확약 밖 인수위험은 아직 닫히지 않았습니다. 여기에 지층 다세대, 내부 결로 흔적, 평균 3.0회 유찰, 최근 시세 -35.0% 하락까지 겹칩니다.

주된 임차권은 확약으로 해소, 그러나 미상 임차인은 미해소. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 지주택의 임차관계를 확인해 최종 실질취득액을 확정할 수 있느냐에 있습니다.