후순위 권리는 소멸하지만, 전입 30명·가등기 확인이 먼저 — 민락동 프리빌리지수 504호

부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 5층 504호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 26일 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,060,000,000원입니다. 이후 설정된 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 지씨테크주식회사 가압류와 서원대의 주택임차권은 현재 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 권리상 직접 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 임차인 30명이 기재돼 있으며, 보증금 100,000,000원이 확인되는 서원대를 제외한 29명의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유자와 호실 사용관계, 배당요구 여부 및 명도 상대방을 현장에서 다시 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 확인할 등기는 남는다

말소기준 근저당보다 앞선 임차인이나 인수권리는 없습니다. 근저당권은 2024년 1월 24일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준권리의 승계입니다. 후순위 소유권이전청구권가등기와 가압류, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 중복 없이 30명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 임차인 조사상 실제 명의자는 30명이며, 전입일은 모두 말소기준일인 2021년 7월 26일 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 모두 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 서원대 외 29명의 보증금과 확정일자는 미상이므로 배당요구종기 내 신고 내용과 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

서원대는 임대차계약일·확정일자가 2022.08.29, 주민등록일·점유개시일이 2022.09.15이며 2024.10.18 주택임차권등기를 마쳤습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 미배당 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 저가 단정은 금물

현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 부대비용을 제외한 실질취득액도 84,280,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 동일 면적 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인률만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 3,377,825,400원이며, 후순위 가압류와 임차권자에게 배당할 여력은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기· 화재탐지·경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 도시지역·제2종일반주거지역, 평탄한 사다리에 가까운 부정형 토지이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했고, 건물 내 주차현황판에 507호가 존재하며 공용 통신실 내부도 확인되지 않았습니다. 호수 표시와 현재 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 대조. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기의 성격과 본등기 관련 문건, 매각물건명세서의 소멸 여부 기재를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 관할기관과 원본 문서에서 확인하세요.
• 30명 현황 재조사. 주민등록 전입자, 실제 점유자, 퇴거자와 임차권등기자를 구분하고 명도 상대방을 특정하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 서원대 외 29명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 신고 내용을 매각기록에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가와 월세·보증금, 공실률, 관리비를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 기계식 주차·관리비. 주차설비의 실제 이용 가능 여부와 공용부분 관리비 체납액을 관리주체에 확인하세요.
• 배당 변동. 공동담보 물건의 진행상황, 당해세와 최우선변제 대상 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다

이 물건은 말소기준일보다 앞선 임차인이 없어 권리상 인수액은 0원입니다. 서원대의 보증금 100,000,000원도 후순위 임차권이므로 미배당분이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 다만 임차인 조사상 30명이 기재돼 있고 29명의 보증금과 확정일자가 미상이며, 가등기 종류와 민간임대주택등기, 공동담보 관계까지 확인해야 합니다.

가격 역시 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 84,280,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 최근 실거래 비교가 없고 비교 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.0회, 매각률이 0.0%인 만큼 환금성 검증이 선행돼야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 점유와 문서는 고난도, 가격 평가는 보류입니다.