인천지방법원 2025타경511512. 송도동 커낼워크 디2 (섬머) 4층 201-403호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사지엘비이고, 이 회사는 2016년 임의경매 매각을 원인으로 2017.02.13 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2025.04.18입니다. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이전인 2022.11.04 전입·점유, 2022.10.17 확정일자를 갖춘 임차관계와 2024.11.19 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 존재합니다.
따라서 단순히 “2회 유찰되어 7,497만원”이라는 숫자만 봐서는 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의 임차권 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 뺀 73,220,540원이 배당되는 계산이라 일반적인 권리계산만 적용하면 부족분 46,779,460원이 매수인에게 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511512 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 4층201-403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 아트센터대로 131 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 제4층 제201-403호 45.265㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사지엘비 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,972,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 말소기준보다 먼저다
현재 말소기준은 2025.04.18 국민건강보험공단 압류입니다. 2025.05.02 국 압류, 2025.08.12 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.11.19 연수구 압류는 모두 그 이후여서 매각으로 소멸합니다. 반면 임차관계는 전입·점유가 2022.11.04이고 확정일자는 2022.10.17, 주택임차권등기도 2024.11.19로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제201-403호 45.265㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 분류되어 있으므로 별도 실제 임차인 한 명의 보증금과 중복 합산할 수 없습니다. 즉 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 이 실제 임차인은 2022.11.04 전입, 2022.10.17 확정일자, 2025.08.11 배당요구가 확인되지만 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 121,972,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사의 보증금 부족분은 46,779,460원입니다. 다만 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 선순위 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 46,779,460원 | 121,972,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 68,865,622원 | 121,972,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,735,300원 | 84,325,935원 | 121,972,600원 |
확약을 배제한 순수 배당계산만 놓고 보면 최저가가 내려갈수록 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액은 46,779,460원 → 68,865,622원 → 84,325,935원으로 커집니다. 즉 “유찰될수록 싸진다”는 판단은 선순위 임차권을 그대로 인수하는 구조에서는 맞지 않습니다. 이 사건에서는 확약서가 그 주된 인수 문제를 해소하는 핵심 문서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제201-403호입니다.
- 입지. 인천연송초등학교 남서측 인근. 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 국제업무지구역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 북동측 약 30m, 남동·남서측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방, 공시지가 3,068,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 명의 을구 10번 주택임차권에 관한 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 범위와 조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 주식회사의 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 이 보증금과 확약 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 대위·승계 관계이므로 실제 임차인 보증금과 별도 합산해서는 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·연수구 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 호수 표시 대조. 등기상 4층 201-403호, 현황·건축물대장상 201동 403호인 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 밖 임차인이 더 중요하다
이 사건은 표면적으로는 감정가 153,000,000원에서 최저가가 74,970,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리구조의 중심은 할인율이 아니라 선순위 임차관계입니다. 2022년 전입·확정일자를 가진 임차관계가 2025.04.18 말소기준보다 앞서 있고, 한국토지주택공사의 120,000,000원 임차권은 일반 계산상 현재 회차에서 46,779,460원의 미배당 인수가 생깁니다.
다만 해당 임차권에 대해 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 그 주된 인수액은 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 보증기관 대위·승계를 제외하면 실제 임차인은 1명이고, 그 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 완전히 깨끗해진 저가 매물”이 아니라, 주된 인수는 확약으로 해소되지만 확약 밖 미상 임차 위험이 남는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 할인율만으로 확정할 수 없습니다.
