55,566,000원
인천지방법원 2025타경511603. 송도랜드마크푸르지오시티 26층 비2629호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활형숙박시설)이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못한 상태에서 탐문 조사됐습니다. 권리관계의 기준점은 2021.08.05. 설정된 진선심의 근저당권 채권최고액 105,000,000원입니다. 이후 하남시 압류, 신용보증기금·카카오뱅크·오케이저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 이 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰된 55,566,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 “시세보다 싸다”고 표현하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 별도의 최근 거래·매물 검증이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511603 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-2 송도랜드마크푸르지오시티 26층 비2629호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 아트센터대로168번길 101 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(생활형숙박시설) · 지하4층·지상36층 건물 내 26층 비2629호 |
| 사용승인일 | 2021.03.10 |
| 소유자 | 김진안 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 진선심 근저당권 · 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고가 없고 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.08.05. 진선심 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 하남시 압류, 신용보증기금·카카오뱅크·오케이저축은행 가압류, 인천지방법원 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 검증이 비어 있다
감정가는 162,000,000원, 현재 최저매각가는 55,566,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 38,896,200원, 5회 유찰 시 27,227,340원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,566,000원 | 144,129,650원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,896,200원 | 160,499,394원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,227,340원 | 171,958,214원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 1. 근저당 · 진선심 | 105,000,000원 | 54,165,812원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 16,426,208원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 40,263,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 36,606,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 198,295,462원 중 예상 배당액은 54,165,812원이며, 미배당은 144,129,650원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도달빛축제공원역 남동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 송도달빛축제공원역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활형숙박시설)로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 폐문부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상36층 건물이며 사용승인일은 2021.03.10입니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)이며, 경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구가 포함됩니다.
- 도로. 본건 동서남북측으로 대로변 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 3,680,000원/㎡이며, 토지면적은 14,060㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류의 ‘기타’만 보고 주거용으로 가정하지 말고, 감정 이용상태인 숙박시설(생활형숙박시설)을 기준으로 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태는 현장 및 관련 자료로 재확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%이지만 실거래 자료가 없어 시세 할인율은 알 수 없습니다. 최근 동일·유사 호실 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 144,129,650원 발생하더라도 현재 계산상 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.08.05. 진선심 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰돼 55,566,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 비교할 최근 실거래 데이터가 없고 이용상태도 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 구조는 단순하지만, 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하면 안 된다”입니다. 실제 입찰 여부는 최근 거래가격과 해당 용도의 환금성을 확인한 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
