인천지방법원 2025타경511641. 인천 남동구 간석동 코지빌 에이동 302호, 전용 17.16㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 감정평가서상 간석오거리역 남서측 인근에 있고, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설이 섞인 지역입니다. 물건 자체는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물 중 3층이며, 사용승인일은 2012.01.09입니다.
권리의 첫 기준점은 2012.01.17 서울우유협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류, 후순위 근저당, 임차권등기, 경매개시결정은 모두 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기는 임차보증금 100,000,000원이 표시되어 있어, 단순히 “최저가가 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 이번 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 보되, 입찰 전 원본에서 말소 조건과 범위를 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 · 전용 17.16㎡ · 지상10층 중 3층 |
| 소유자 | 김호성 (2022.09.29. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 23,667,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 서울우유협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 유진기업 가압류, 인주새마을금고 근저당, 인천원예농업협동조합 근저당, 박지훈 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력보다 ‘확약 범위’가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지훈 | 3층 302호 17.16㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.08.29 / 2022.07.21 | 2024.04.09 | 대항력 없음 확약 확인 실질 인수 0원* |
| 임차권 경정 | 임대차계약일자 2022.07.14로 경정 | 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.05.20 | 동일 임차권의 경정 사항으로 보아 실제 임차인 수에는 더하지 않음 |
* 매각물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 전제입니다. 룰상 임차보증금은 100,000,000원으로 병기합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 물건 체급은 작다
코지빌에이(HK)는 60세대, 사용승인일 2012.01.09의 소형 주거 물건입니다. 전용 17㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 65,250,000원, 최저는 48,000,000원, 최고는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 23,667,000원은 실거래 평균의 36.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 17.16㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2024.08 | 17.16㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2024.08 | 17.57㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2024.06 | 17.16㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 17.16㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2024.01 | 17.57㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2023.09 | 18.48㎡ | 6 | 54,000,000원 |
| 2023.09 | 17.57㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 17.16㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2022.09 | 17.16㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 17.16㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 17.16㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 65,250,000원 |
현재 가격만 보면 실거래 평균 대비 낮습니다. 그러나 재매각이고 매수신청보증금이 20%인 점, 경매 매각률 16.67%, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 1.9회를 함께 보면 “싸다”보다 “왜 여기까지 내려왔는지”를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 826,006원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 650,000,000원 | 22,840,994원 |
| 2. 가압류 · 유진기업주식회사 | 28,498,190원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 인주새마을금고 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 43,200,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,091,698,190원 중 채권자 배당은 22,840,994원에 그치고, 미배당은 1,068,857,196원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물 내 3층 302호, 사용승인일은 2012.01.09입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한합니다.
- 환금성. 60세대 소형 도시형생활주택으로 실거래 표본은 있으나, 경매 매각률 16.67%와 재매각 이력을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 7번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 매수인 인수 0원을 만드는지 원본으로 확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 임차권 경정 사항은 실제 임차인 수에 더하지 않는 구조로 보이지만, 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 대조하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 약 4,733,400원입니다.
- 명도 리스크. 주거 임차권등기가 있는 물건이므로 현 점유 상태와 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소형 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 부담을 관리단 또는 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 2,366만원”보다 중요한 것은 확약서다
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 69,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 23,667,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 65,250,000원 대비 36.3%입니다. 그러나 임차보증금 100,000,000원의 임차권등기, 재매각, 매수신청보증금 20%라는 세 가지가 붙어 있습니다. 결론은 단순합니다. 확약서가 안전하게 작동하면 가격은 낮다. 확약서 확인이 흔들리면 입찰 논리도 흔들린다. 권리와 가격의 승부처는 최저가가 아니라 임차권 말소의 확실성입니다.