84,280,000원
부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 5층 505호, 전용 26.92㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2021.07.26. 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권 3,060,000,000원입니다. 이후 등재된 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 지씨테크주식회사 가압류와 정유나의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 정유나의 임차보증금은 100,000,000원으로 현재 최저가 84,280,000원보다 크지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.09.26.로 말소기준일 2021.07.26.보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이 아니며, 배당을 받지 못한 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 계산상 실질취득액은 84,280,000원이고 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 5층505호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.92㎡ · 5층 505호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권액 | 2,610,253,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 감수창 명의 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 2023.09.12. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기, 2023.09.25. 임의경매개시결정, 2023.10.11. 지씨테크주식회사의 400,188,360원 가압류, 2023.11.17. 정유나의 100,000,000원 주택임차권이 등재됐습니다. 이 권리들은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 사람 명의로 확인된 점유·전입 관련자는 30명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2021.07.26.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 정유나를 제외하면 대부분 보증금과 확정일자가 미상이고, 점유부분도 미상인 사람이 많아 실제 505호 점유관계와 명도 상대방을 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 2023.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 2023.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정유나 | 주택 전부 | 2022.09.26 | 100,000,000원 / 2022.09.07 | 2023.11.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 82,362,960원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,917,040원을 제외한 82,362,960원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 채권액 3,460,188,360원 중 채권자 배당액은 82,362,960원이며 미배당액은 3,377,825,400원입니다. 신청채권액 2,610,253,089원도 전액 충족되지 않습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 3,377,825,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 3,402,654,289원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 3,420,034,511원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%로 내려왔지만, 전용 26.92㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 84,280,000원이지만, 그 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래·임대료 조사가 필요합니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한되는 구조
따라서 이 사건은 단순히 최저가를 보고 일반 경쟁입찰처럼 접근하기 어렵습니다. 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득 여부가 우선매수권 행사에 좌우될 수 있으므로, 입찰 준비비용과 자금계획을 세울 때 이 제한을 핵심 조건으로 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 기호군은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리에 가까운 부정형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했고, 건물 내 주차현황판의 507호와 공용부분 통신실 관련 사항도 기재돼 있어 호별 구조와 점유현황 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고가 접수됐는지, 이미 1회 행사 후 실효된 사실이 있는지 매각기일별 기록을 확인하세요.
- 505호 실제 점유자. 30명의 전입·점유 관련자가 모두 505호와 연결되는지, 현재 열쇠와 점유를 가진 사람이 누구인지 직접 확인해야 합니다.
- 임대차 원본. 정유나의 임차권등기와 보증금 100,000,000원 외에도 보증금·확정일자 미상 신고가 많으므로 임대차계약서와 배당요구서 원본을 대조하세요.
- 가등기 성격. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 청산절차나 별도 분쟁이 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소·등록 정리와 임대의무 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 시세 재조사. 전용 26.92㎡와 면적·층·용도가 일치하는 실거래, 매물가격과 임대료를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 체납비용. 관리비 공용부분, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 외부 입찰 난도는 높다
이 물건의 금전적 권리구조만 보면 말소기준권리 이후의 임차권과 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 정유나의 보증금 100,000,000원이 현재 최저가보다 크다는 이유로 실질취득액이 보증금까지 올라가는 대항력 인수형도 아닙니다.
하지만 안전하다는 결론으로 바로 이어지지는 않습니다. 점유·전입 관련자가 30명에 이르고, 대부분의 보증금과 점유부분이 미상입니다. 가등기 성격과 민간임대주택등기를 확인해야 하며, 무엇보다 전세사기피해자의 우선매수권 1회가 외부 낙찰을 제한합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 실거래 근거도 없습니다.
권리 인수는 0원, 명도와 경쟁구조는 고난도. 외부 입찰자에게는 최고가를 쓰는 능력보다 우선매수권 행사 여부, 실제 점유자 특정, 가등기와 임대차 원본 확인이 먼저인 사건입니다.