인천지방법원 2025타경511714. 인천 남동구 간석동 대박빌라 4층 402호, 전유면적 40.31㎡의 다세대주택입니다. 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이상욱이고, 2022년 6월 27일 매매를 원인으로 110,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 가격보다 임차관계의 중복·승계 구조를 분리해 보는 것이 핵심입니다. 을구 5번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 89,000,000원이 등재돼 있지만, 해당 신고는 보증기관의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인으로 봐야 할 신고는 보험과 한국토지 두 건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 768-6 대박빌라 4층402호 · 인천광역시 남동구 만월로185번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전유 40.31㎡ · 지하1층, 지상4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이상욱 (2022.06.27 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 98,692,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.08.20 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 현재 살아 있는 근저당권이 말소기준이 아니라 경매개시결정 자체가 기준이므로, 그보다 앞선 2023.02.06 을구 5번 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 승계 신고와 실제 임차인을 분리
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 89,000,000원을 실제 임차인 보증금에 다시 더하지 않습니다.
| 신고인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2018.12.28 / 2018.11.22 | 89,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 확약 적용 |
| 보험 | 2018.12.28 / 2018.11.22 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
* 한국토지주택공사 신고는 보증기관 대위·승계 건으로 실제 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 확약에 따른 실질 인수 0원은 해당 을구 5번 임차권에만 적용하며, 보험·한국토지 신고의 별도 인수 가능성은 남습니다.
③ 시세 비교 — 표면가는 69.0%, 실질가는 아직 미정
대박그린빌2차는 14세대, 2001.06.29 준공이고 본건 전유면적은 40.31㎡입니다. 최근 12개월 실거래는 2025.11 거래 71,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 71,000,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 이 최근 시세의 69.0%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 19.3% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 38.09㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2024.11 | 38.09㎡ | -1 | 34,000,000원 |
| 2022.06 | 40.31㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 38.09㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.09 | 38.09㎡ | -1 | 34,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 61,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 89,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 98,692,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 41,282,000원으로 매수인 인수 처리돼 있습니다. 다만 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 별도의 미상 임차인 금액은 이 배당표에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 41,282,000원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 55,717,400원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 65,822,180원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 을구 5번 임차권의 미배당 인수액이 41,282,000원 → 55,717,400원 → 65,822,180원으로 커지는 구조입니다. 이번 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 제출돼 이 부분은 실질 0원*으로 보지만, 확약 밖 미상 임차인이 있으므로 유찰만으로 안전성과 가격 메리트가 자동으로 커지는 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 교통. 서측 직선거리 약 70m 지점에 인천지하철1호선 부평삼거리역이 있고, 서측 인근 경인로 버스정류장이 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 간석동의 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층이며 상하수도·위생·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다.
- 규모. 대박그린빌2차는 14세대이며 준공일은 2001.06.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 적용범위 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 5번 한국토지주택공사 임차권의 말소와 인수위험 해소에 실제로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보험 보증금 확인. 보험은 2018.12.28 전입·2018.11.22 확정일자와 대항력·우선변제권이 표시돼 있으나 보증금이 미상입니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 한국토지 점유관계 확인. 전입일·확정일·보증금이 모두 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 현황을 재확인해야 합니다.
- 승계 신고 중복 금지. 한국토지주택공사 89,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 더하지 않습니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가 49,000,000원은 최근 실거래 71,000,000원의 69.0%지만, 미상 임차인의 승계금액이 확인되기 전에는 이를 곧바로 시세 차익으로 보면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 이용상황이 확인되지 않았으므로 실제 점유·수선 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 표면 가격보다 ‘확약 밖 임차인’이 먼저다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰돼 49,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 71,000,000원과 비교하면 표면 가격은 69.0%입니다. 또 가장 크게 보이는 을구 5번 한국토지주택공사 임차권은 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 정확도 규칙상 해당 권리의 실질 인수는 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그러나 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 실제 임차인으로 분리되는 보험은 대항력이 있으면서 보증금이 미상이고, 한국토지는 대항력 자체가 가능·미상입니다. 이 둘은 확약의 적용대상으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “4,900만원짜리 다세대”가 아니라 “4,900만원에 미상 임차위험이 붙어 있는 다세대”로 봐야 합니다. 주된 8,900만원 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 금액이 확인되기 전까지 가격 메리트는 보류. 권리 확인이 선행돼야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
