인천지방법원 2025타경511786. 인천 미추홀구 도화동 희성베스트빌 1층 101호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 박연숙은 2019.12.24 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 126,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.03.10 남인천세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 2022.05.17, 2023.11.16에도 국 압류가 이어졌고 2025.08.22 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 확정일자 2019.10.16, 주민등록·점유개시 2019.11.15, 보증금 120,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 따라가는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 을구 5번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 대해서는 인수를 실질 0원으로 처리합니다. 다만 그 확약은 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도

말소기준은 2021.03.10 국 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 자체는 2023.10.26이지만, 임대차계약일 2019.10.15, 확정일자 2019.10.16, 주민등록·점유개시 2019.11.15로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 다만 이 한국토지주택공사는 여오현 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 120,000,000원을 또 합산해서는 안 됩니다.

임차인 분석 (실제 임차인 3명 · 보증기관 승계 1건은 중복 합산 제외)

한국토지주택공사는 여오현 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 계산에서 중복 합산하지 않습니다. ‘보험’은 보증금 0원으로 표시돼 있으나 보증금 확인이 필요한 위험표시도 함께 존재합니다. ‘한국토지’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

② 시세 비교 — 59.4% 숫자는 매력적이지만 하락 추세와 면적 차이를 함께 봐야 한다

희성베스트빌의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 123,000,000원이지만, 2022년의 135,000,000원 거래 2건이 포함돼 있어 가격 판단은 최근 기준으로 기재된 99,000,000원과 최신 거래 2024.05 · 99,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 58,800,000원은 이 기준의 59.4%입니다.

다만 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 시세 비교 대상 면적은 54.51㎡인데 확인된 거래 표본은 66.65㎡와 67.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 가격이 과거 거래보다 -26.7%로 하락한 추세라는 점입니다. 즉 최저가가 최근 가격의 59.4%라는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 “확실히 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 확약 밖 임차관계와 하락 추세, 면적 차이를 모두 통과해야 비로소 가격 메리트가 확정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)

배당 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금 중 62,658,400원이 미배당돼 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 정확도 기준상 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감돼 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

이 표가 대항력 인수형의 함정을 보여줍니다. 확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 58,800,000원에서 41,160,000원, 28,812,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 오히려 62,658,400원, 79,980,880원, 92,106,616원으로 커집니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질 취득비용까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 말소동의 확약이 그 주된 위험을 제거하지만, 확약 밖 미상 임차인까지 제거하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도·규모. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 1층 101호입니다. 사용승인일은 2010.04.15입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화초등학교 남측 인근으로, 주위에는 다세대주택 등의 공동주택과 학교가 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 서측으로 약 7m 내외 도로에 접하고, 토지는 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,144,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·주차장 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
• 환금성. 희성베스트빌은 7세대이며 확인 실거래는 3건, 경매 평균 유찰 횟수 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -26.7%로 하락 방향입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약의 당사자·조건·효력 범위를 원문으로 대조해야 합니다. 이 확약이 주된 62,658,400원 인수위험을 0원으로 보는 핵심 근거입니다.
• 확약 밖 임차인 확인. ‘한국토지’는 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 이 부분이 해결되지 않으면 실질취득비용을 58,800,000원으로 확정할 수 없습니다.
• ‘보험’ 임차관계 대조. 2019.11.15 전입, 2019.10.16 확정일자, 대항력·우선변제 有로 표시되고 보증금은 0원입니다. 보증금 확인이 필요한 표시도 있어 원본 대조가 필요합니다.
• 대위·승계 중복 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 여오현 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감되고 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 시세 하락 보정. 전체 평균 123,000,000원보다 최신 99,000,000원과 -26.7% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다. 비교 거래면적도 54.51㎡와 일치하지 않습니다.
• 유찰 숫자만 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 2회 유찰·경매 낙찰률 0.0%와 미상 임차관계를 함께 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험은 지웠지만, 완전히 닫힌 권리분석은 아니다”

이 물건의 첫인상은 감정가 120,000,000원에서 최저가 58,800,000원까지 내려온 49% 물건입니다. 그러나 원래의 권리구조만 보면 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 대항력을 갖고 있어, 현재 회차에서도 미배당 62,658,400원이 매수인에게 따라붙는 형태입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 커지므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 인수형입니다.

다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 그래서 확인된 금액만 보면 58,800,000원은 최근 기준 시세 99,000,000원의 59.4%입니다. 그러나 확약은 그 임차인에게만 적용됩니다. 실제 임차인 3명 가운데 ‘한국토지’의 대항력이 가능·미상으로 남아 있고, 시세도 -26.7% 하락 추세이며, 비교 면적도 일치하지 않습니다.

주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않은 물건. 가격 숫자만 보면 매력도가 생겼으나, 확약 밖 임차관계를 확인하기 전에는 “인수 0원·실질취득 58,800,000원”을 최종 확정해서는 안 됩니다.