84,280,000원
부산지방법원 2023타경4153. 민락동 프리빌리지수 5층 506호, 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.07.26. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,060,000,000원입니다. 이후 등기된 소유권이전청구권 가등기, 경매개시결정, 지씨테크주식회사의 가압류와 최희원의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권이 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일은 최초 설정일인 2021.07.26.로 유지됩니다.
핵심은 보증금 규모보다 대항력의 선후입니다. 최희원의 임차보증금은 100,000,000원으로 최저가 84,280,000원보다 크지만, 계약·점유·전입과 임차권등기가 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 배당받지 못한 보증금이 생기더라도 매수인이 승계하는 대항력 인수형이 아니며, 계산상 실질취득액은 84,280,000원으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 5층 506호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 26.92㎡ · 5층 506호 |
| 건물 정보 | 프리빌리지수 · 12세대 · 2021.07.02. 준공 |
| 소유자 | 감수창 (2021.07.26. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.13. |
| 등기 발급일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 확인사항은 남는다
말소기준 근저당 이후의 가등기·가압류·임차권은 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 지씨테크주식회사의 가압류 400,188,360원과 최희원의 임차보증금 100,000,000원은 배당 부족이 예상되지만, 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 — 30명 모두 말소기준 이후 전입
사건 기록에 기재된 실제 임차인·점유 관련자는 30명이며 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.07.26.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 감정평가도 여러 호를 함께 조사한 내용이므로 506호의 현재 실제 점유자와 계약관계는 현장에서 개별 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08. | 미상 | 미상 | 2023.10.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28. | 미상 | 미상 | 2023.10.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28. | 미상 | 미상 | 2023.12.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24. | 미상 | 미상 | 2023.10.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30. | 미상 | 미상 | 2023.10.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04. | 미상 | 미상 | 2023.12.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01. | 미상 | 미상 | 2023.12.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18. | 미상 | 미상 | 2023.12.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09. | 미상 | 미상 | 2023.10.10. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04. | 미상 | 미상 | 2023.11.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29. | 미상 | 미상 | 2023.10.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 건물 전부 | 2022.08.30. | 2022.08.03. | 100,000,000원 | 2024.09.09. | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 그러나 프리빌리지수의 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 이는 실제 매매시장보다 싸다는 증거가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 84,280,000원 | 3,377,825,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 58,995,999원 | 3,402,654,289원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 41,297,199원 | 3,420,034,511원 | 0원 |
단지는 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 매매 실거래와 경매 낙찰 사례가 확인되지 않는 상태에서는 환금성과 적정 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다. 특히 소규모 오피스텔은 동일 건물 안에서도 임대차 상태와 내부 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,460,188,360원 중 82,362,960원만 배당되고, 총 3,377,825,400원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 최희원 임차권은 선순위 근저당보다 후순위이고 배당재원이 남지 않지만, 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있다
따라서 입찰보증금과 자금조달을 준비하더라도 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰 가능성이 달라집니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰 비용과 명도 준비에 들어가기 전에 법원 기록에서 우선매수신고 여부와 행사 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호수는 오피스텔로 이용 중이며, 같은 건물에는 오피스텔과 공동주택(다세대·도시형 단지형)이 함께 존재합니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 도시가스 난방·승강기· 화재탐지 및 경보·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상용 토지이며 면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 오피스텔이고 동일 면적 실거래 및 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 매도기간과 적정가격의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 상태. 전세사기피해자의 우선매수신고 여부와 1회 행사권의 존속 여부를 매각기일 직전 법원 기록에서 확인하세요.
- 506호 실제 점유자. 사건 기록상 점유 관련자가 30명이고 감정평가가 여러 호를 함께 조사했습니다. 각 성명과 506호의 대응 관계, 현재 전입·점유 여부를 재확인하세요.
- 최희원 임차권. 보증금 100,000,000원은 인수되지 않지만 실제 퇴거 여부와 임차권등기 말소 절차, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 가등기 성격. 김종련 명의 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부와 소멸 조건을 등기부 및 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리와 행정상 등록 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고, 실질취득액 84,280,000원을 민락동 인근의 유사 오피스텔 실거래·보증금·월세수익과 비교하세요.
- 현장 표기 대조. 건물 내 주차현황판의 호수 표기와 건축물현황도, 전유부분 위치, 공용부분 이용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비 비용, 점유자 이사 협의 및 인도명령 비용을 실질취득액에 별도로 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
권리 금액만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준은 2021.07.26. 근저당이고, 모든 임차인 전입과 최희원의 100,000,000원 임차권은 그 이후입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 84,280,000원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 인수금이 아닙니다. 사건 기록상 점유 관련자 30명, 보증금이 확인되지 않은 29명, 민간임대주택등기와 가등기 확인사항, 동일 면적 실거래 부재, 2회 유찰 및 12세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 불확실성이 겹칩니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권이 실제 행사되면 외부 최고가 응찰자의 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’가 됩니다.
권리 인수는 안전하지만, 입찰 가능성과 명도·환금성은 위험한 물건. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 접근하기보다 우선매수권 상태, 506호 실제 점유자, 유사 오피스텔 실거래를 먼저 확인해야 합니다. 현 단계의 결론은 인수는 0원, 외부 입찰은 보수적으로입니다.