인천지방법원 2025타경511805. 인천 서구 오류동 ‘인천표면처리센터공장동’ 제8층 제815호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자 박출아는 2021.04.15 소유권이전을 마쳤고 등기 거래가액은 720,216,900원입니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이것이 현재 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.03.27 토스뱅크 주식회사 가압류 42,183,443원, 2025.08.25 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 2025.11.04 구로세무서장 압류, 2025.11.10 서인천세무서장 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 제8층 제815호 · 도로명 인천광역시 서구 가람로 14 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 8층 815호 |
| 소유자 | 박출아 · 2021.04.15 소유권이전 · 거래가액 720,216,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 238,042,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 521,400,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2021.04.15 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 토스뱅크 가압류와 경매개시결정, 국세 압류는 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 694,000,000원, 현재 최저매각가는 238,042,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰 결과 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태가 주거가 아닌 공장(지식산업센터)이고, 주변도 중소규모 공장과 지식산업센터가 소재하는 지역입니다. 따라서 현재 최저가 238,042,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라 실질취득액은 최저가와 같은 238,042,000원이지만, 이것을 곧바로 ‘저가매수’로 평가하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,132,588원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 233,909,412원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 42,183,443원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 642,183,443원 중 채권자 예상배당은 233,909,412원, 미배당은 408,274,031원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 “뷰티풀파크” 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장 및 지식산업센터 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터) 용도이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물의 8층 815호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형이며, 북동측으로 광대로변에 접합니다. 지목은 공장용지, 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 포함되며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대 관련. 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 최저가 238,042,000원은 감정가의 34.3%지만, 최근 실거래 비교근거 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 이용 가능 범위와 현황을 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행과 토스뱅크에 대규모 미배당이 발생해도, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금 배당 변수. 갑구에 구로세무서장·서인천세무서장 압류가 있고, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 주변이 중소규모 공장과 지식산업센터 중심인 만큼, 주거용 부동산과 다른 실수요·임대수요·재매각 조건을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.15 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 단순한 편입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 694,000,000원에서 3회 유찰돼 238,042,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없고, 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성까지 겹칩니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 그 가격에 실제 사용할 사람과 다시 살 사람이 있는지를 확인하는 데 있습니다.
