인천지방법원 2025타경511805. 인천광역시 서구 오류동 ‘뷰티풀파크’ 안의 인천표면처리센터공장동 8층 815호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 박출아가 2021.04.15. 거래가액 720,216,900원으로 소유권을 취득하면서 농협은행주식회사에 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기부에는 말소기준일보다 이른 근저당들이 보이지만, 날짜만 보고 곧바로 인수권리라고 판단하면 안 됩니다. 광주중앙새마을금고 근저당은 2020.01.21., 메리츠종합금융증권주식회사·메리츠캐피탈주식회사 근저당은 2021.01.21., 세종공주축산업협동조합 근저당은 2021.04.13. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 말소기준권리보다 앞선 담보권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 제8층 제815호 도로명: 인천광역시 서구 가람로 14 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 용도 대지 · 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 8층 815호 |
| 소유자 | 박출아 (2021.04.15. 거래가액 720,216,900원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 485,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 521,400,772원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리도 말소 여부가 핵심
말소기준권리는 2021.04.15. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 토스뱅크 주식회사 가압류, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 구로세무서장 및 서인천세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 그러나 실거래 검증은 불가
감정가는 694,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 485,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 감정가보다 208,200,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 485,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 340,060,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 238,041,999원 | 0원 |
인수권리가 없으므로 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일합니다. 그러나 이 물건은 일반공업지역의 공장형 집합건물로, 주거용 부동산보다 업종 적합성·관리비·부가가치세·대출 조건· 공실 기간에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론을 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 485,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,258,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 521,400,772원 | 478,542,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 42,183,443원 | 0원 |
| 3. 압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 현재 존속하는 권리를 기준으로 단순화한 배당 구조입니다. 집행비용을 제외한 478,542,000원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 구조이며, 조세의 법정기일·당해세 및 확정 집행비용에 따라 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 오류동 소재 “뷰티풀파크” 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장과 지식산업센터가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물의 최상층인 8층 815호입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형이고, 북동측으로 폭 25m~30m의 광대로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 토지 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 공장용지이고 전체 토지면적은 23,146.9㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장형 지식산업센터이므로 실제 매수층이 입주 업종과 사업자금 조달 가능성에 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 광주중앙새마을금고·메리츠종합금융증권주식회사·메리츠캐피탈주식회사·세종공주축산업협동조합 관련 근저당의 말소 상태를 최신 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 협조 부족으로 점유관계가 미상입니다. 815호의 실제 사용자, 사업자등록 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 공장 입주 적합성. 예정 업종이 일반산업단지 및 지식산업센터 입주 기준에 맞는지 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도·시설사용료와 장기수선 관련 부담을 관리 주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물 및 뷰티풀파크 내 공장 호실의 실제 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 조세 배당. 구로세무서장·서인천세무서장 압류의 세액과 법정기일을 확인해 실제 배당 및 말소 조건을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 과거 선순위 근저당의 날짜가 아니라 그 권리들이 이미 말소됐다는 사실입니다. 현재 말소기준은 2021.04.15. 농협은행주식회사 근저당이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 485,800,000원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가 없고, 공부상 공장인 지식산업센터는 주거용 부동산보다 환금성과 금융 조건의 편차가 큽니다. 따라서 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 현장·거래사례 확인 전까지 보류입니다.