156,408,000원
인천지방법원 2025타경511808. 송도씨워크인테라스한라 1층 에이112호로, 건축물대장상 전유부 용도는 판매시설(상점)이고 현장에서는 “HALFWAY COFFEE STAND” 상호로 운영 중입니다. 현재 소유자는 이서영이며, 2023.01.12 농협은행주식회사의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.29 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
권리관계에서 핵심은 임차인입니다. 이두성은 24.6㎡를 점유하고 보증금 20,000,000원, 월세 1,650,000원으로 조사됐으며 전입신고일은 2024.04.26입니다. 이는 말소기준권리인 2023.01.12 근저당보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구도 2025.09.19 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511808 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 1층 에이112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · “HALFWAY COFFEE STAND” 운영 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지하4층·지상25층 |
| 소유자 | 이서영 · 2023.01.12 소유권이전 · 거래가액 486,910,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 156,408,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 265,010,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
등기부상 2022.07.01 하나자산신탁 명의 신탁은 이미 말소됐고, 2022.11.23 주식회사에스디파트너스로 신탁재산이 귀속된 뒤 2023.01.12 이서영에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당이 말소기준입니다. 2025.08.29 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이두성 | 24.6㎡ | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 2024.04.26 | 미상 | 2025.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 감정가 34.3%
이 물건은 감정가 456,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 156,408,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차가 이어진다면 제시된 시나리오상 4회 유찰 시 109,485,600원, 5회 유찰 시 76,639,920원입니다.
| 회차 | 매각가 | 농협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 156,408,000원 | 153,418,288원 | 146,581,712원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 109,485,600원 | 107,152,802원 | 192,847,198원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 76,639,920원 | 74,860,401원 | 225,139,599원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 156,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,989,712원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 153,418,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 156,408,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,989,712원을 제외한 153,418,288원이 농협은행주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 146,581,712원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동, 인천지하철1호선 “국제업무지구역” 북동측 인근이며 주위는 주로 업무시설 및 판매시설이 소재하는 업무지대입니다.
- 교통. 남서측 직선거리 약 100m 지점에 국제업무지구역이 있고, 인근 도로 노선버스 정류장도 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 건축물대장상 판매시설(상점)이며 “HALFWAY COFFEE STAND” 상호가 표시되어 운영 중입니다.
- 도로. 북동측·북서측·남서측으로 각각 폭 약 40m·30m·20m 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이두성의 전입신고일 2024.04.26이 말소기준 2023.01.12보다 늦다는 점과 배당요구 2025.09.19 접수 사실을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 확정일자는 미상이며 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 20,000,000원의 실제 배당 순위는 원본 문서와 적용요건 확인이 필요합니다.
- 영업·점유 확인. 현재 “HALFWAY COFFEE STAND”로 운영 중인 점포이므로 낙찰 뒤 인도 시점과 영업 종료·퇴거 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 조사된 월세는 1,650,000원이지만 임대관계 자체는 감정요항표에서 미상으로 기재되어 있어 계약서와 실제 입금내역 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 판매시설의 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 관련 세금도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장검증이 먼저
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.01.12 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이두성은 2024.04.26 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 456,000,000원이 3회 유찰을 거치며 156,408,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 판매시설은 주거용보다 임대수익·공실·상권의 영향을 크게 받는 만큼, 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대가치와 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 추가 검증 필요입니다.
