인천지방법원 2025타경511857. 인천 미추홀구 도화동 ‘금성하이빌’ 3층 303호, 전용 48.96㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 유지성은 2020.12.04. 거래가 105,000,000원에 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2022.01.19. 미추홀구 압류이고, 이후의 국세 압류·주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정· 안산세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기 순서보다 먼저 발생한 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 확정일자 2020.10.19., 주민등록 2020.11.02., 점유개시 2020.11.06.으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 105,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권등기에 대한 말소 동의확약서가 제출돼 있다는 특별한 변수가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 497-4 금성하이빌 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.96㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 2002.10.01. 사용승인 · 총 12세대 |
| 소유자 | 유지성 (2020.12.04. 거래가 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,122,030원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 그리고 확약
현 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.01.19. 압류입니다. 그 뒤에 등기된 압류·가압류·현 강제경매는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권은 등기일 2023.01.04.만 볼 것이 아니라, 주민등록일 2020.11.02.과 점유개시일 2020.11.06.을 함께 봐야 합니다. 말소기준보다 빠른 대항요건과 확정일자를 갖췄으므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 승계·보증기관 신고 1건
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 승계·보증기관 신고 | 105,000,000원 | 2020.11.02. 2020.10.19. | 2023.01.04. | 대항력 有 우선변제 승계·보증기관 확약 대상 |
한국토지주택공사는 이 분석에서 실제 거주 임차인으로 중복 합산하지 않고 보증기관 승계성 신고 1건으로 분류합니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이며, 보증금은 한 번만 반영합니다. 해당 임차권은 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
③ 실질취득 — 유찰보다 확약 유효성이 먼저다
확약을 적용하지 않는 일반 원칙에서는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 그 결과 낙찰가와 인수액의 합계는 회차가 바뀌어도 106,048,270원~106,723,000원으로 보증금 부근에 머뭅니다. 최저가만 낮아졌다는 이유로 취득비용이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 없을 때 총부담 | 확약 유효 시 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 73,500,000원 | 33,223,000원 | 106,723,000원 | 73,500,000원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 51,450,000원 | 54,876,100원 | 106,326,100원 | 51,450,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 36,015,000원 | 70,033,270원 | 106,048,270원 | 36,015,000원* |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 | - |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 105,000,000원 | 71,777,000원 | 33,223,000원 |
| 후순위 채권자 | 2,339,444,060원 | 0원 | 2,339,444,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 71,777,000원이 임차보증금에 배당되고, 33,223,000원이 남습니다. 이 금액은 일반 원칙상 매수인 인수 가능액이지만, 말소 동의확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 105,000,000원, 현재 최저가는 73,500,000원입니다. 소유자가 2020.12.04. 취득할 당시 등기상 거래가액도 105,000,000원입니다. 그러나 금성하이빌 동일 면적의 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아, 현재 최저가 또는 확약 적용 실질취득액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2002.10.01. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로, 본건은 제3층 제303호 48.96㎡ 전부입니다.
- 입지. 수봉공원 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 연립주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 2필지 1단지의 장방형 토지이며 북서측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하고, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,426,000원이며 토지면적은 136.4㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부는 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아, 실제 매도 가능 가격과 거래 소요기간은 별도 조사가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 을구 8번 임차권 전체에 대한 말소 동의인지, 조건·유효기간·말소 절차와 낙찰자 보호 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 상한. 현재 회차의 룰상 총부담은 106,723,000원입니다. 최저가 73,500,000원만을 기준으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 점유관계. 감정평가 당시 거주인과 이해관계인을 만나지 못했습니다. 실제 점유자·열쇠 인도·명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 선순위로 차감되면 임차보증금 배당과 룰상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 대조. 동일 건물·인근 다세대의 최근 12개월 실거래와 현재 매물을 조사한 뒤, 확약 적용 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 등기 원본. 2017년 종전 경매로 말소된 과거 근저당과 현재 효력이 있는 권리를 구분해, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 유찰 횟수보다 확약서 한 장이 중요하다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 70%인 73,500,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 105,000,000원의 임차권이 있어, 일반 원칙대로라면 현재 회차의 미배당 33,223,000원이 매수인에게 남고 총부담은 106,723,000원이 됩니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
반전은 매각물건명세서에 기재된 을구 8번 임차권등기 말소 동의확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되고 말소까지 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 73,500,000원*이 됩니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없어 가격 메리트는 확인되지 않았고, 현장 점유·당해세·확약 원본의 조건도 남아 있습니다. 권리 판단의 결론은 확약 확인 후 가능, 가격 판단은 실거래 조사 후 가능한 물건입니다.
* 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 명시된 서울보증보험주식회사의 말소 동의확약서가 을구 8번 주택임차권등기 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차의 룰상 미배당 인수 가능액은 33,223,000원이며, 낙찰가와 합산한 총부담은 106,723,000원입니다.