59,290,000원
인천지방법원 2025타경511858. 인천 서구 심곡동 금호그린빌라 에이동 302호, 전용 54.77㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려와 매우 싸 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 2020년부터 이어진 선순위 임차관계입니다. 말소기준은 2021.03.12. 국의 압류인데, 임차인의 전입일 2020.01.13.과 확정일자 2019.12.23.이 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 등기부상 보증금 118,500,000원의 주택임차권자는 한국토지주택공사지만, 자료상 보증기관 대위·승계로 분류돼 실제 임차인과 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 게다가 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약을 반영하면 배당표상 60,677,220원의 주된 인수액은 실질 0원*으로 처리하는 것이 맞습니다. 단, 확약의 범위 밖에 있는 실제 임차인 ‘보험’의 보증금 500,000원은 별도 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 260-15 금호그린빌라 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.77㎡ · 방3·주방·욕실 등 · 지층/4층 건 내 제3층 제302호 |
| 사용승인 | 1996.03.28 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.01.17. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 135,852,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 그러나 확약이 있다
말소기준은 2021.03.12. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국세 압류 2건, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차관계입니다. 전입 2020.01.13., 확정일자 2019.12.23.으로 말소기준보다 앞서므로 대항력·우선변제권이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
한국토지주택공사는 자료상 보증기관 대위·승계입니다. 따라서 118,500,000원을 실제 임차인 보증금 500,000원과 더해 ‘임차보증금 119,000,000원’으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 이름은 자료상 ‘보험’으로 기재돼 있습니다.
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 승계 중복합산 금지 | 有 | 有 | 2020.01.13 / 2019.12.23 | 118,500,000원 | 2022.02.10 | 보증기관 대위·승계. 룰상 미배당 60,677,220원이나 임차권등기 말소동의 확약 제출 → 실질 0원* |
| 보험 실제 임차인 | 有 | 有 | 2020.01.13 / 2019.12.23 | 500,000원 | 2025.08.26 | 확약 대상임이 명시되지 않은 별도 실제 임차인. 배당 여부에 따라 최대 500,000원 범위 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 49% 할인은 크지만, 시장은 -9.0% 하락 추세
금호그린빌라(260-15)는 총 15세대이고 대상 면적은 54.77㎡입니다. 실거래 전체 4건의 평균은 107,250,000원, 최근 12개월 평균은 104,666,666원입니다. 최저가 59,290,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%로 가격 자체는 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 54.77㎡ | 1 | 122,000,000원 |
| 2025.04 | 54.77㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.11 | 54.05㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2021.10 | 54.05㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 104,666,666원 |
최신 실거래는 2025.06.의 122,000,000원입니다. 전체 실거래 범위는 82,000,000원~122,000,000원이고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -9.0%입니다. 따라서 “감정가 121,000,000원에서 49%까지 떨어졌으니 무조건 싸다”가 아니라, 하락 추세를 감안한 최근 시세와 권리비용을 함께 봐야 합니다. 그 기준에서도 59,290,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%로 낮은 편이지만, 이 가격 메리트는 어디까지나 임차권 말소동의 확약의 효력과 범위가 확인된다는 전제에서 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정 · 확약 적용 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 118,500,000원 | 57,822,780원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 135,852,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 60,677,220원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 다만 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,290,000원 | 60,677,220원 | 주된 임차권 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 41,503,000원 | 78,144,054원 | 주된 임차권 0원* |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 29,052,100원 | 90,370,838원 | 주된 임차권 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 즉 최저가만 보고 할인폭이 커진다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 그 구조를 뒤집는 핵심 자료가 바로 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 다만 그 확약은 해당 임차권에만 적용하고, 별도 실제 임차인 보증금 500,000원은 분리해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·주방·욕실 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지층/4층 건 내 제3층 제302호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 새말공원 남측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 3미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,147,000원/㎡, 토지면적은 440.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 적용됩니다.
- 건물 표시. 매각물건명세서 비고에는 건물 외벽에 ‘금호빌라 101’로 표시돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문·적용범위 확인. 60,677,220원의 주된 인수 위험을 실질 0원으로 판단하는 핵심 근거입니다. 을구 7번 임차권등기의 말소 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 ‘보험’ 확인. 보증금 500,000원, 전입 2020.01.13., 확정일자 2019.12.23., 배당요구 2025.08.26.으로 대항력·우선변제권이 있습니다. 확약과 별개로 배당·인수 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 118,500,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류가 2021.03.12., 2022.06.09., 2023.11.27. 존재합니다. 당해세 해당 시 선순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -9.0%입니다. 59,290,000원이 최근 평균보다 낮더라도 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 총 15세대·1996.03.28. 사용승인 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건의 표면만 보면 감정가 121,000,000원이 59,290,000원까지 내려온 49% 가격이 가장 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 진짜 핵심은 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 배당 후 60,677,220원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라 최저가만 낮아졌다고 싸다고 볼 수 없습니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 임차권등기 말소동의 확약을 정확히 적용하면 그 주된 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 그러면 최저가 59,290,000원은 최근 12개월 평균 104,666,666원의 56.6%로 가격 여유가 생깁니다. 다만 가격 추세는 -9.0%이고, 15세대의 1996년 다세대라는 환금성 조건이 있으며, 확약 밖 실제 임차인 보증금 500,000원과 세금 배당 변수도 남습니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약 확인이 전제”입니다.
