인천지방법원 2025타경511902. 인천 서구 석남동 엑스포빌리지 가동 4층 401호, 전용 39.96㎡ 다세대주택입니다. 소유자 장성진 씨가 2014년 9월 27일 매매계약을 원인으로 거래가 75,000,000원에 취득했고, 같은 날 삼성화재해상보험주식회사 명의 채권최고액 54,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부 앞부분에는 한국주택은행·경기은행·평화은행·국민은행·서구신용협동조합 명의의 과거 근저당이 나타나지만, 모두 2006년부터 2014년 사이 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 기준권리 뒤에 남은 의정부시 압류와 삼성화재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고도 없어 권리분석상 산정되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 554-34 엑스포빌리지 가동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.96㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인 / 규모 | 1994.06.29 · 엑스포빌리지(2동) 19세대 |
| 소유자 | 장성진 (2014.09.27 매매, 거래가 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 36,224,503원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 옛 근저당은 말소, 2014년 근저당이 기준
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 계산되는 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 전입세대 열람을 통해 실제 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 7천만원은 최신 거래의 93.3%
엑스포빌리지(2동)의 확인 거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 87,500,000원이지만, 2022년 115,000,000원과 102,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 2026년 1월 최신 거래 75,000,000원과 최근 12개월 평균 75,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 39.96㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2024.01 | 37.8㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 2024.01 | 37.8㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 2023.09 | 39.96㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2022.05 | 39.96㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 39.96㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2021.10 | 37.8㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 2021.07 | 37.8㎡ | -1 | 62,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 87,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 70,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 75,000,000원의 93.3%입니다. 최근 거래보다 낮기는 하지만 비교 표본이 1건뿐이며, 최근 가격이 과거 구간보다 -16.0% 하락한 흐름입니다. 전체 평균 87,500,000원 대비 80.0%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 한국주택은행 근저당 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 경기은행 근저당 | 14,300,000원 | 14,300,000원 |
| 평화은행 근저당 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 국민은행 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 서구신용협동조합 근저당 | 28,600,000원 | 22,840,000원 |
| 삼성화재해상보험 근저당 | 54,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
70,000,000원 가정 시 총 채권액 128,700,000원 중 68,340,000원이 배당되고, 미배당액은 60,360,000원으로 계산됩니다. 신청채권자 삼성화재의 청구액은 36,224,503원이며 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 다만 배당 항목에 포함된 1994년~2009년 근저당에는 각각 말소등기가 존재하므로 실제 배당순위와 채권 잔존 여부는 배당표 원본으로 반드시 대조해야 합니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 천마초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통입니다. 부지 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 1994.06.29 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시창 등으로 기재됐습니다.
- 설비. 상·하수도, 위생시설, 가스설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 대로1류에 접합니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역· 상대보호구역과 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,380,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대이고 사용승인 후 기간이 긴 편입니다. 확인 거래는 8건이며 최근 12개월 거래는 1건이어서 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 87,500,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 75,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -16.0%이므로 최저가가 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 시세차익을 낙관하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 열람과 점유자 확인이 필요합니다.
- 말소등기와 배당표 대조. 예상배당 항목에 포함된 과거 근저당은 등기부상 말소 내역이 있으므로 실제 채권 잔존 여부와 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최상층 상태 점검. 4층 건물의 4층 호실이므로 누수·결로·옥상 방수와 창호 상태를 현장에서 확인하세요.
- 수리비·관리비 확인. 1994년 사용승인 건물인 만큼 내부 노후도와 공용부분 관리상태, 체납 관리비를 확인한 뒤 실질취득비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 제한적 메리트
이 물건은 1994년부터 2009년까지 설정됐던 과거 근저당이 모두 말소됐고, 2014년 삼성화재 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고가 없고 인수 산정액도 0원이어서 등기상 권리구조는 비교적 안전한 편입니다.
가격은 신중하게 봐야 합니다. 실질취득 70,000,000원은 최신 거래 75,000,000원의 93.3%로 낮지만, 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 가격 흐름은 -16.0%입니다. 여기에 19세대 소규모 단지, 1994년 사용승인, 최상층이라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 전체 평균 대비 큰 할인처럼 보이는 수치보다 최신 시세·건물 상태·실제 점유·향후 환금성을 중심으로 판단해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 제한적 메리트입니다.
