인천지방법원 2025타경512025. 인천 서구 심곡동 에스원홈타운 3층 301호, 전용 38.285㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 가격 자체보다 2018년부터 효력을 갖춘 선순위 주택임차권입니다. 한국토지주택공사의 보증금은 81,000,000원이고 전입·점유일은 2018.08.10, 확정일자는 2018.07.04입니다. 말소기준으로 잡힌 2024.11.26 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞서므로 원칙대로라면 매수인 인수 문제가 생깁니다.
현재 최저가 34,300,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,017,400원을 먼저 제외한 뒤 한국토지주택공사에 33,282,600원이 배당되고, 보증금 중 47,717,400원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 8번 주택임차권등기에 대한 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 권리의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 단, 이 확약은 해당 주택임차권에만 적용됩니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 확약 대상 밖의 별도 점유·임차관계가 확인될 경우 그 사람의 대항력은 별도로 판단해야 하며, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 325-12 에스원홈타운 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.285㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 민경덕 (2016.06.30 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 93,138,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
등기상 현재 분석의 기준점은 2024.11.26 접수된 주택도시보증공사 가압류 52,604,014원입니다. 그보다 앞선 2018.08.10 전입·점유와 2018.07.04 확정일자를 갖춘 한국토지주택공사 관련 주택임차권은 선순위입니다. 2021.03.02에는 보증금 81,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 반면 2024.11.26 가압류와 2025.09.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·승계 관계 — 실제 임차인 0명
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 성격의 신고 주체로 표시되어 있으므로 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명입니다.
| 명의 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제3층 제301호 38.285㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 81,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 룰상 47,717,400원 · 확약 반영 실질 0원 |
전입 2018.08.10 · 확정일자 2018.07.04 · 주택임차권등기 2021.03.02. 확약은 이 을구 8번 주택임차권에만 적용됩니다. 확약 대상 밖 별도 임차관계가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격 여유는 크다
이 사건은 대항력 있는 권리의 인수 여부가 시세 비교의 출발점입니다. 확약이 없다고 가정하면 최저가 34,300,000원에 룰상 인수액 47,717,400원이 더해져 단순 합계 부담이 커집니다. 하지만 제출된 말소 동의 확약을 반영하면 실질취득은 최저가와 같은 34,300,000원으로 봅니다. 따라서 가격 비교도 34,300,000원을 기준으로 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 36.85㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 36.85㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2021.08 | 38.29㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 36.85㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 69,500,000원 |
시세 지표의 최근 12개월 평균은 69,500,000원, 최신 거래는 2022.06의 80,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 49.4%입니다. 즉 확약이 유효하게 반영된다는 전제에서는 가격 자체는 최근 시세 지표보다 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,017,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 81,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 52,604,014원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험주식회사 | 93,138,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체의 룰상 미배당 보증금은 47,717,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약은 해당 주택임차권에만 적용되며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천디자인고등학교 남측 인근으로, 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며 사용승인일은 2002.06.05입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 968,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 집합건물이고 확인 거래는 4건, 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 8번 한국토지주택공사 주택임차권이 실제로 말소 대상인지, 말소 조건과 효력 범위를 매각물건명세서 원본 및 제출 확약서로 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 기억. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 최저가 기준 미배당 보증금 47,717,400원이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
- 확약 범위 제한. 말소 동의 확약은 해당 주택임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차인이 확인되면 그 사람의 전입·점유·확정일자·보증금을 새로 분석해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모이고 3회 유찰 상태이므로, 저가 매수와 별개로 재매각 시 매수층이 좁을 가능성을 고려해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 시세 지표 평균은 69,500,000원이지만 거래 표본은 4건이므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 따로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,430만원”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면상으로는 감정가 100,000,000원짜리 다세대주택이 3회 유찰돼 34,300,000원까지 내려온 사건입니다. 최근 12개월 평균 69,500,000원과 비교해도 49.4% 수준이라 가격 차이는 분명합니다. 다만 이 물건의 본질은 가격이 아니라 보증금 81,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 배당만 보면 47,717,400원이 남지만, 매각물건명세서에 제출된 말소 동의 확약을 반영하면 그 권리의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건은 “최저가 3,430만원 + 인수 4,771만원”으로 단순 계산할 물건도, 반대로 “무조건 인수 0원”이라고 서류 확인 없이 단정할 물건도 아닙니다. 확약의 대상과 효력이 원본에서 확인될 때에만 실질취득 34,300,000원이라는 가격 메리트가 성립합니다. 동시에 9세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 임대관계 미상이라는 환금성·점유 리스크가 남습니다. 결론은 가격은 매력적이지만 확약 확인이 선행되어야 하는 B급 물건입니다.
