확약 유효 시 인수 0원*, 그래도 7,000만원은 최근 평균보다 높다 — 인천 에스원홈타운 301호

인천지방법원 2025타경512025. 인천 서구 심곡동 에스원홈타운 3층 301호, 전용 38.285㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 100,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 소유자 민경덕은 2016년 6월 30일 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 주택임차권과 말소 동의 확약서입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 주민등록일·점유개시일이 2018년 8월 10일이고, 확정일자는 2018년 7월 4일입니다. 이는 말소기준인 2024년 11월 26일 주택도시보증공사 가압류보다 빠르므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 보증금 81,000,000원 중 68,340,000원이 배당되고 12,660,000원이 미배당됩니다. 따라서 확약이 작동하지 않는 경우 낙찰가 70,000,000원에 미배당액을 더한 부담은 82,660,000원입니다. 반대로 명세서 기재 확약이 유효하고 을구 8번 임차권등기가 실제로 말소되면, 해당 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

2003년 경매개시결정과 당시 국민은행·인성상호저축은행 근저당, 북인천세무서 압류는 2004년 8월 30일 경매 매각을 원인으로 2004년 9월 7일 모두 말소됐습니다. 이후 논산농업협동조합 근저당은 2011년, 국민은행 근저당은 2014년 각각 해지·말소됐고, 2020년 산은캐피탈 강제경매개시결정도 2022년 말소됐습니다. 이 과거 권리들은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.

현행 권리관계에서 먼저 확인할 것은 2021년 3월 2일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 대항력 기준일인 전입·점유개시가 2018년 8월 10일로, 2024년 11월 26일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있으나, 매각물건명세서에는 을구 8번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 권리 1건

등기와 명세서에 신고된 한국토지주택공사는 자료상 보증기관 승계 권리자로 분류됩니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 1명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계·임차권등기 신고는 1건입니다.

배당요구일은 2021.03.02입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 별도의 현장 점유자가 있다면 보증금·확정일자·전입일을 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 7,000만원은 최근 평균의 100.7%

에스원홈타운(325-12)은 9세대 규모이며, 비교 가능한 실거래는 4건입니다. 거래가는 30,000,000원부터 88,000,000원까지 편차가 크고, 최신 거래는 2022년 6월 80,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 69,500,000원입니다.

확약이 유효해 실질취득액이 70,000,000원으로 고정돼도, 이는 최근 거래 평균 69,500,000원보다 500,000원 높고 평균의 100.7%입니다. 최신 거래 80,000,000원과 동일 면적대 2층 거래 80,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 4건에 불과하고 최신 거래도 2022년 6월이므로 이를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

확약이 작동하지 않아 실질 부담이 82,660,000원으로 올라가면 최근 거래 평균의 약 118.9%가 되며, 최신 거래 80,000,000원도 웃돌게 됩니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보는 것이 아니라 확약 이행 후 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

표의 미배당 12,660,000원은 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 말소 동의 확약의 유효성과 실제 말소가 확인되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천디자인고등학교 남측 인근으로, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 2002.06.05입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 968,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함되며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 적용됩니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 비교 실거래가 4건뿐이며 거래가 편차도 30,000,000원부터 88,000,000원까지 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 서울보증보험주식회사가 제출한 말소 동의 확약서의 대상 권리가 을구 8번 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 말소 조건. 낙찰·대금납부·배당 등 별도 조건이 붙어 있는지, 말소서류가 언제 제공되는지 확인하세요.
• 실질취득 상한. 확약 적용 시 70,000,000원, 미적용 시 82,660,000원이라는 두 시나리오를 분리해 자금계획을 세워야 합니다.
• 가격 판단. 실질취득 70,000,000원은 최근 평균 69,500,000원보다 높으므로 ‘감정가 30% 할인’만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 미상 점유자. 별도 점유자가 발견되더라도 보증금·전입일·점유개시일·확정일자가 확인되기 전에는 대항력 유무를 단정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단하세요.
• 명도·관리비. 점유자와 명도 조건, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약이 권리를 정리해도 가격까지 싸지는 것은 아니다”

이 물건은 선순위 주택임차권 때문에 원칙적으로 12,660,000원의 인수 가능성이 있으나, 명세서상 말소 동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 권리분석의 핵심은 확약서가 실제로 을구 8번 권리를 무조건 말소시키는지 확인하는 것입니다.

다만 확약을 전제로 한 실질취득액 70,000,000원도 최근 거래 평균 69,500,000원의 100.7%입니다. 1회 유찰로 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실과, 최근 시세보다 싸다는 판단은 서로 다른 이야기입니다. 9세대 소규모 다세대, 제한적인 거래 표본과 임대관계 미상까지 고려하면 권리는 조건부 정리, 가격은 메리트 부족으로 보는 것이 안전합니다.