부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512026 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 47.91 ㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

68,130,000원 6,813만 감정가 137,000,000원

감정가의 49% 2026-07-10 낙찰

최저매각가 67,130,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-10 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

671만원

최저가의 10% · 6,713,000원

감정가 대비

▼ 50.3% 싸게 매수

감정가 1.37억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%까지 하락했지만 대항력 있는 임차권 인수 가능성이 핵심 변수입니다.

가격 최저가 67,130,000원 · 감정가 137,000,000원의 49% (2회 유찰)
자금 임차보증금 143,000,000원 중 배당 부족분 77,478,340원 인수 가능성
리스크 한국토지주택공사 임차권등기 존재 · 매수인 인수 가능 권리 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 가능성입니다. 한국토지주택공사 임차권등기 보증금 1.43억이 존재하고, 배당 부족분 7,747만원이 매수인에게 인수될 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가

137,000,000원

다세대

최저가

67,130,000원

2회 유찰

실질취득 가능액

144,608,340원

낙찰가+인수 가능액

핵심지표

임차권 주의

인수 리스크

인천지방법원 2025타경512026. 부평구 십정동 소재 다세대주택 제1동 4층 402호입니다. 감정가는 1억3700만원, 현재 최저가는 6713만원으로 감정가 대비 약 49%까지 내려왔습니다. 그러나 을구 제10번 주택임차권등기가 존재하고, 대항력 있는 임차권으로 판단되어 매수인 인수 가능성이 핵심 쟁점입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512026
소재지	인천광역시 부평구 십정동 24-8 1동 4층402호
물건종류 / 이용	다세대 · 주거 (다세대주택)
소유자	김승철
감정가 / 최저가	137,000,000원 / 67,130,000원
신청채권자 / 청구액	서울보증보험 주식회사 / 144,763,010원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

을구 제10번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전에 설정된 권리로, 매각물건명세서상 매수인 인수 가능 권리로 표시됩니다. 한국토지주택공사의 임차보증금은 143,000,000원이며 배당 부족분이 발생합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	143,000,000원	有	有	가능성 있음
기타 주거 임차권	미상	판정 불가	확인 필요	확인 필요

⚠️ 인수금액 주의 현재 회차 낙찰가 67,130,000원 기준 배당 후 한국토지주택공사 보증금 부족분 77,478,340원이 매수인 인수 가능 금액으로 산정됩니다. 낙찰가가 내려가면 인수 부담은 증가합니다.

③ 예상 배당표 (최저가 67,130,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,608,340원
한국토지주택공사 임차보증금	143,000,000원	65,521,660원
서울보증보험 주식회사	144,763,010원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

최저가는 낮지만 임차권 인수 가능성을 반영해야 합니다.

⛔ 핵심 리스크 최저가 6713만원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차권 인수 가능성을 포함하면 실질취득 부담은 약 1억4460만원 수준입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 인수 포함 금액 기준으로 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재, 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 가능합니다.
용도. 다세대주택으로 이용 중입니다.
권리. 임차권등기 존재로 일반적인 무인수 경매와는 다른 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 낙찰가와 임차권 인수 가능액을 합산해 판단해야 합니다.
임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기 및 관련 서류 확인이 필요합니다.
확약 확인. 임차권등기 말소동의 확약서 제출 여부와 효력을 반드시 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 권리 분석 결과는 단순 할인형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 인수 가능성이 존재하므로 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 권리 확인 후 확약 여부와 실질취득 금액을 기준으로 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

반값 최저가 뒤에 숨은 임차권 리스크 — 부평구 십정동 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (최저가 67,130,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-06	유찰	1억 3,700만원
2	2026-06-09	유찰	9,590만원
3	2026-07-10	대기	6,713만원