인천지방법원 2025타경512087. 인천 미추홀구 용현동 통칭 ‘고려빌라’ 2층 203호, 전용 45.54㎡ 다세대주택입니다. 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,155,000원입니다. 소유자 이성원은 2020년 6월 26일 이 물건을 거래가 78,000,000원에 취득했고, 2025년 3월 17일 용인시 압류가 현재 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 을구 5번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 2023년 1월 31일 등기됐고, 임차보증금은 91,000,000원입니다. 전입·점유개시일은 2022년 6월 10일, 확정일자는 2022년 5월 24일로 말소기준보다 앞섭니다. 룰대로만 계산하면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 62,769,790원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 명세서에는 이 을구 5번 임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 59-5 2층203호 · 수봉남로12번길 79 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.54㎡ · 2층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이성원 (2020.06.26 거래가 78,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 95,151,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인 | 1993.01.07 |
| 규모 | 고려빌라 · 9세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025년 3월 17일 용인시 압류입니다. 이에 앞서 2023년 1월 31일 등기된 한국토지주택공사 주택임차권이 존재합니다. 전입과 점유개시는 2022년 6월 10일, 확정일자는 2022년 5월 24일이므로 등기상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권 구조입니다. 다만 이 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출된 점이 실질 인수 판단을 바꿉니다.
| 임차 정보 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 제2층 제203호 45.54㎡ 전부 | 91,000,000원 | 2022.06.10 / 2022.05.24 | 有 | 有 · 배당요구 | 보증기관 대위·승계 |
| 보험 · 주거 | 보증금 미상 | 2022.06.10 / 확인 필요 | 가능·미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 한국토지 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 2명. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되므로 별도 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 한국토지주택공사의 91,000,000원 보증금 역시 다른 임차 보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 2,915만원은 싸지만, 비교 시세의 표본이 얇다
고려빌라 전용 45.54㎡ 실거래 표본은 2021년 6월 50,000,000원 1건입니다. 제공된 실거래 평균·최저·최고 역시 모두 50,000,000원이며, 현재 최저가 29,155,000원은 그 금액의 58.3%입니다. 을구 5번 확약이 실제로 이행된다는 전제에서는 실질취득 29,155,000원이 이 비교가격보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 45.54㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 평균 | 45.54㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
다만 실거래 표본이 1건뿐이고 개별 거래 시점도 2021.06입니다. 따라서 50,000,000원을 곧바로 현재 적정가로 고정해 판단하기보다는, 가격 할인폭보다 임차관계 정리 여부와 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 고려빌라의 경매 통계도 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 91,000,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 95,151,095원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,276,641원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원자료 기준으로 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 62,769,790원입니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,155,000원 | 62,769,790원 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 71,358,853원 |
| 5회 유찰 시 | 14,285,950원 | 77,371,197원 |
확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 한국토지주택공사 임차권의 미배당 인수액이 증가합니다. 즉 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 임차권 구조입니다. 이번 사건은 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에 해당 임차권의 실질 인수가 0원*으로 바뀌는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현1동4동 행정복지센터 북동측 인근. 주위는 유사형 다세대주택과 단독주택이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 1993.01.07 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 2층 건물의 2층 203호입니다.
- 설비. 위생시설·상하수도시설·가스설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측으로 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,199,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 고려빌라는 9세대이며 실거래 표본은 1건, 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차 정보 확인. ‘보험’, ‘한국토지’의 실제 점유자·보증금·전입·확정일자·배당요구 관계를 매각물건명세서 원본과 현황조사로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 용인시·국·김포시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 말 것. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 임차권 미배당액 62,769,790원이 발생합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.06 50,000,000원 1건이므로 현재 가격 판단은 별도 현장조사가 필요합니다.
- 환금성 확인. 9세대 다세대이고 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%인 점을 감안해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심이지만, 확약 밖을 봐야 한다”
이 사건을 최저가 29,155,000원짜리 저가 다세대로만 보면 권리의 본질을 놓칩니다. 원래 구조는 보증금 91,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 현재 회차에서도 62,769,790원의 미배당 인수가 생기는 사건입니다. 다만 명세서에 을구 5번 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗해지는 것은 아닙니다. 확약 밖의 별도 임차 정보에는 보증금·전입·확정일자가 불명확한 부분이 있고, 세금 압류도 여러 건 존재합니다. 실거래 역시 50,000,000원짜리 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “확약 확인이 끝나야 가격 메리트를 논할 수 있는 C등급 사건”입니다. 확약 대상과 잔존 임차관계를 원본에서 해소한 뒤에야 29,155,000원의 할인폭이 의미를 갖습니다.
