부산지방법원 2023타경104541. 기장군 장안읍 명례리 일대의 토지와 단독주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 7,395,825,680원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,623,955,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 주식회사대운이며, 현재 말소기준은 2022.04.04 설정된 태화새마을금고의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다.

등기만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 일괄매각 대상의 구성에 있습니다. 여러 토지가 농지취득자격증명 제출 대상이고, 목록 32 단독주택은 사용승인을 받지 않았으며, 목록 25·26 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 따라서 단순히 “49%까지 떨어졌다”는 숫자만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조

과거 2020.07.29 북부산신용협동조합 근저당권 1,430,000,000원은 이미 말소됐고, 2020.09.02 강제경매개시결정과 2020.09.14 우리자산신탁 명의 신탁등기도 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.04 태화새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 2023.06.15 강제경매개시결정, 2023.09.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 말소기준 근저당권은 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 대해 느티나무제이차유한회사의 채권최고액 960,000,000원 근질권이 설정되어 있습니다. 기준권리의 권리자 변동과 부수등기가 존재하므로 최종 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신 상태를 맞춰 볼 필요가 있습니다.

② 임차인 — 1명, 전입은 말소기준 뒤

김민성의 전입신고일은 2023.06.15로 말소기준권리인 2022.04.04 근저당권보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 배당 추정상 매수인에게 넘어가는 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.

③ 일괄매각의 핵심 — 농취증·용도·미승인 건물

이 사건은 일괄매각입니다. 목록 1·2·3 토지의 정원수는 토지에 포함해 평가했고, 목록 1·2·3은 주거용 건부지입니다. 목록 4·7 건물은 단독주택에서 근린생활시설로, 다시 단독주택으로 용도가 변경됐고, 목록 5도 단독주택입니다. 목록 6은 도로입니다.

• 목록 8·9. 공부상 답이나 현황은 주거나지이며, 목록 8은 원상회복명령 가능성이 있습니다.
• 목록 14~19. 공부상 답. 14·15 일부는 비포장도로, 17 대부분은 폭 5~6미터 아스팔트포장도로로 추정되며 지적도상 맹지이나 현황 도로에 접합니다.
• 목록 20~24. 공부상 답. 목록 22는 도로, 나머지는 나지이며 20·21·23·24는 지적도상 맹지이나 약 5미터 포장도로에 접합니다.
• 목록 25~31. 공부상 답. 25~29는 현황 주거나지, 30은 건축법상 도로, 31은 단독주택 건부지입니다.
• 매각 제외. 목록 25 지상 컨테이너박스 2개와 목록 26 지상 컨테이너박스 1개는 매각에서 제외됩니다.
• 목록 32. 2021.08.10 건축허가를 받은 단독주택이나 사용승인을 받지 않았습니다. 1층 온실 10.53㎡는 당초 건축인허가에 포함되지 않은 부분입니다.
• 목록 33. 공부상 답, 현황 잡종지. 2023.03.31 건축허가 당시 진출입도로 조건을 전제로 평가됐습니다.
• 목록 34. 공부상 답이며 현황은 묵전, 토지상 잡목 수주는 토지에 포함해 평가됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,623,955,000원 가정)

현재 회차 배당 추정에서는 채권자 총 1,105,216,438원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

눈에 띄는 점은 4회 유찰 시 감정가의 24%인 1,775,737,950원까지 내려가도 배당 추정상 채권자 총 청구액은 모두 충족되고 매수인 인수액 역시 0원이라는 것입니다. 다만 이것은 권리 인수 측면의 안전성일 뿐, 농취증·미승인 건축물·토지별 현황 차이 같은 물적 리스크를 없애 주는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 명례저수지 북동측 인근으로 임야·농경지·주거나지·단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량진입은 가능하며 인근에 마을버스정류장이 있으나 시외곽지로 대중교통 사정은 불편합니다.
• 건물. 기호 1·4·7은 단독주택, 기호 4·5·7은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 보전녹지지역·가축사육제한구역. 대표 토지의 지목은 대, 면적 374.0㎡, 공시지가 279,600원/㎡입니다.
• 형상·접면. 대표 토지는 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 선확인. 제출 대상 목록이 많고, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금을 반환하지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 응찰 전에 확인해야 합니다.
• 목록 32 사용승인. 2021.08.10 건축허가 후 사용승인을 받지 않은 단독주택이며, 1층 온실 10.53㎡의 인허가 변경 실행 여부도 확인해야 합니다.
• 컨테이너 제외. 목록 25 지상 2개, 목록 26 지상 1개 컨테이너박스는 매각 대상이 아닙니다.
• 접도·맹지. 일부 토지는 지적도상 맹지이지만 현황 도로에 접하는 구조이므로 실제 통행권과 도로 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 임차인·점유. 김민성은 대항력이 없지만 점유부분과 보증금이 미상이라 실제 점유 범위와 명도 상대를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 말소기준 근저당권이 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권까지 설정됐으므로 최신 등기와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지별 이용상태·건축 상태·행정비용을 함께 반영해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 경매”는 다르다

이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 조사된 임차인 김민성도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다.

농취증 대상 토지가 여러 묶음에 걸쳐 있고, 공부상 지목과 현황이 다른 필지, 지적도상 맹지, 사용승인 전 단독주택, 인허가 여부가 불분명한 10.53㎡ 온실, 매각 제외 컨테이너가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장·행정 실사가 성패를 가르는 유형입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 그 자체를 가격 메리트로 보기는 어렵습니다. 권리 인수는 낮고, 물적 확인 난도는 높다는 점이 핵심입니다.