부산지방법원 2023타경104541. 부산 기장군 장안읍 명례리 일대의 단독주택과 토지, 도로, 농지를 묶어 파는 대규모 일괄매각 사건입니다. 감정가는 7,395,825,680원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 5,177,078,000원입니다. 신청채권자 정정이의 청구액은 72,608,219원입니다.
등기상 말소기준은 2022.04.04. 설정된 태화새마을금고 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 금정세무서장의 압류와 정정이의 강제경매개시결정, 태화새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 채권자 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에서 인수 0원은 곧 저위험을 뜻하지 않습니다. 농지취득자격증명, 토지별 도로 접면, 지적도상 맹지 여부, 건축물 사용승인과 인허가 변경 여부, 매각 제외 물건을 목록별로 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 저렴하다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경104541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 610-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택·주거용 건부지·주거나지·농지·도로 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사대운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,395,825,680원 / 5,177,078,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정정이 / 72,608,219원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.04. 태화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 주요 이용상태 | 목록 1·4·7 단독주택, 그 밖에 주거용 건부지·주거나지·도로·나지·묵전·잡종지 등 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 변동은 복합적
2020년 북부산신용협동조합 근저당과 강제경매, 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.04.04. 태화새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.08.22. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
말소기준권리 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 근저당권 이전과 근질권 설정으로 채권 귀속 관계가 바뀌었으므로 입찰 전 최신 등기사항과 배당요구·채권신고 내역을 대조해야 합니다.
임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민성 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
② 가격과 회차 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 5,177,078,000원으로 감정가 7,395,825,680원의 70%입니다. 그러나 단독주택·농지·도로·나지 등이 섞인 일괄매각이고 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 유찰률만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 5,177,078,000원 | 0원 | 4,017,690,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 3,623,954,600원 | 0원 | 2,480,098,616원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 2,536,768,220원 | 0원 | 1,403,784,100원 | 0원 |
③ 현황·절차 리스크 — 이 사건의 진짜 승부처
| 대상 | 확인된 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 목록 8·9 | 공부상 답, 현황 주거나지. 농지취득자격증명 필요. 목록 8은 원상회복명령 가능성 있음. | 미제출 시 보증금 미반환 |
| 목록 14~19 | 공부상 답. 일부 비포장도로·아스팔트포장도로. 지적도상 맹지이나 목록 17 도로에 접함. | 농취증·통행구조 확인 |
| 목록 20~24 | 공부상 답. 목록 22는 도로, 나머지는 나지. 목록 20·21·23·24는 지적도상 맹지이나 폭 5미터 포장도로에 접함. | 농취증·도로 권원 확인 |
| 목록 25~31 | 공부상 답. 주거나지·도로·단독주택 건부지 등으로 이용. 약 6미터 내외 도로에 접함. | 농취증 필요 |
| 목록 25·26 | 목록 25 지상 컨테이너 2개, 목록 26 지상 컨테이너 1개. | 컨테이너 3개 매각 제외 |
| 목록 32 | 2021.08.10. 건축허가를 받은 단독주택이나 사용승인을 받지 않음. 1층 온실 10.53㎡는 당초 인허가에 포함되지 않음. | 사용승인·인허가 변경 실행 여부 확인 |
| 목록 33 | 공부상 답, 현황 잡종지. 북서측 진출입도로를 통해 출입. 인접 토지들과 일괄매각하는 경우 맹지가 아닌 것을 전제로 평가. | 일괄매각 후 진출입 구조 확인 |
| 목록 34 | 공부상 답, 현황 묵전. 토지상 잡목 수주를 토지에 포함해 평가. | 현황·정비비용 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 5,177,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,170,780원 |
| 1. 근저당권 · 태화새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정정이 | 72,608,219원 | 72,608,219원 |
| 3. 경매개시결정 · 태화새마을금고 | 72,608,219원 | 72,608,219원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,017,690,782원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 청구액 1,105,216,438원이 전액 배당되고, 채권자 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 소재 명례저수지 북동측 인근입니다. 주위는 임야, 농경지, 주거나지와 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입은 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으나, 시외곽지로 대중교통 사정은 불편합니다.
- 건물. 목록 4·5·7은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며, 위생·급배수·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도변경. 목록 4·7 건물은 단독주택에서 근린생활시설로, 다시 단독주택으로 용도가 변경됐습니다.
- 토지. 명례리 610-2 토지 정보는 대 374.0㎡, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공시지가 279,600원/㎡, 완경사 사다리형, 세로한면 접면입니다.
- 환금성. 주택·농지·도로·나지 등이 한꺼번에 묶여 있고 시외곽에 위치해, 단일 주택이나 단일 필지보다 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전협의. 목록 8·9와 14~31의 총 20개 목록에 대해 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록 8 원상회복. 원상회복명령 가능성과 복구 범위·비용을 확인하세요.
- 목록 32 인허가. 사용승인 가능 여부와 1층 온실 10.53㎡의 인허가 변경계획 실행 여부를 건축허가 서류로 확인하세요.
- 도로·맹지. 지적도상 맹지인 목록들의 실제 통행로, 도로 소유관계와 일괄매각 후 진출입 가능성을 확인하세요.
- 제외 물건. 목록 25 지상 컨테이너 2개와 목록 26 지상 컨테이너 1개는 매각에서 제외됩니다. 철거·인도 책임과 토지 사용관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 김민성의 점유부분과 보증금은 미상입니다. 현장 방문과 점유자 면담으로 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가의 70%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 건물·농지·도로·나지를 각각 평가한 합산가치와 인허가 보완비용을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농취증 발급조건과 건축허가 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건은 대항력 임차보증금을 떠안는 인수형 경매는 아닙니다. 실제 임차인 1명의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액과 채권자 미배당은 모두 0원입니다. 권리 인수만 보면 안전한 편입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 등기보다 물건 현황에 있습니다. 농취증이 필요한 목록이 20개이고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 목록 8의 원상회복 가능성, 목록 32의 미사용승인과 인허가 밖 온실, 지적도상 맹지와 도로 접면, 매각 제외 컨테이너가 동시에 존재합니다. 실거래 비교도 없어 현재 최저가 5,177,078,000원이 적정한지 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
권리 인수는 0원, 현황·절차 난도는 높음. 농취증과 인허가, 진출입도로를 입찰 전에 모두 확정할 수 있는 매수자에게만 검토 가치가 있는 고난도 일괄매각입니다.
