인천지방법원 2025타경512095. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가는 153,860,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.02.23. 인천수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이며, 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 단순한 소유자 명의 물건이 아닙니다. 2022.02.23. 이준호 명의 소유권이전, 인천수산업협동조합 근저당권 설정에 이어 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 등기에는 2025.04.29. 신탁부동산에 임대차 등의 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항까지 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512095 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1530-1 7층 701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인하로367번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제7층 제701호 |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 2022.02.23. 을구 1번 인천수산업협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 2025.09.03. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신탁 역시 2022.02.23. 설정됐고, 등기상 신탁원부 제2022-11258호가 존재합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 회차 최저매각가는 153,860,000원으로 감정가 314,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 107,702,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 75,391,400원(감정가 24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 153,860,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 107,702,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 75,391,400원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 인천수산업협동조합의 10,000,000원 채권은 전액 배당되고, 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 153,860,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,954,040원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,905,960원 |
현재 최저가 153,860,000원 가정 시 집행비용 2,954,040원과 인천수산업협동조합 10,000,000원이 배당되고 140,905,960원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 제물포여자중학교 동측 인근. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제7층 제701호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 2필1단의 장방형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,429,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-11258호를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 임대차 존재 여부를 현장과 관련 원본 서류에서 대조하세요.
- 최저가와 시세를 분리. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 인천수산업협동조합 채권 10,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
- 비용 변수 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%보다 신탁 확인이 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 314,000,000원에서 2회 유찰된 153,860,000원, 감정가의 49%입니다. 배당 구조만 보면 인천수산업협동조합의 10,000,000원 근저당은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 소유자가 신영부동산신탁주식회사이고 신탁원부 확인 필요성이 등기에 직접 적시돼 있으며, 임대관계 또한 미상입니다. 따라서 이 사건의 순서는 ‘49%라서 싸다’가 아니라 ‘신탁원부·점유관계를 먼저 확인하고, 그 다음 가격을 판단한다’입니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 현재 최저가의 시장가격 대비 메리트도 별도로 검증해야 합니다.
