인천지방법원 2025타경512125. 엠디타운 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 감정가 86,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 29,498,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준이고 최근 12개월 실거래 72,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “유찰 많이 된 싼 물건”으로 보면 안 됩니다. 등기상 주택임차권과 말소 동의 확약을 함께 읽어야 가격의 의미가 결정됩니다.
등기상 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 99,400,000원, 전입 2022.07.04, 확정일자 2022.06.09로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.09.06 가압류보다 빠르므로 자료상 대항력이 있는 구조이고 우선변제권도 행사한 상태입니다. 현재 최저가를 그대로 가정한 배당표에서는 28,567,036원만 배당되고 70,832,964원이 남습니다. 다만 이 권리에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 매각물건명세서 기재가 있으므로, 그 확약이 해당 임차권등기 말소와 대항력 포기에 유효하게 작동한다면 그 임차권에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512125 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1093-5 엠디타운 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청마로167번안길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용중 |
| 전용면적 | 27.645㎡ |
| 소유자 | 배호상 · 2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 101,728,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.06 가압류
등기부상 종전 여수수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되어 현재 말소기준권리로 작동하지 않습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2023.09.06 서민금융진흥원 가압류 8,052,689원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 수와 보증기관 신고를 분리해서 본다
| 명의 | 점유·범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제201호 27.645㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 99,400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 자료상 보증기관 신고로 표시되어 있어 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 명의의 임차권등기 1건이 권리관계에 나타난 형태로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 여유는 크지만, 하락 추세다
엠디타운의 비교 거래는 전용 25.2㎡~27.65㎡ 구간입니다. 전체 12건 평균은 77,683,333원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2025.08, 72,000,000원이고 최근 12개월 평균도 72,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -7.9%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 26.0㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2024.08 | 26.0㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2024.06 | 25.2㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2022.12 | 26.0㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2022.11 | 26.0㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.09 | 25.2㎡ | 5 | 73,500,000원 |
| 2022.09 | 26.0㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2022.05 | 27.65㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2022.04 | 27.65㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 26.0㎡ | 2 | 77,700,000원 |
| 2022.01 | 27.65㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.10 | 26.0㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 72,000,000원 |
확약 적용을 전제로 한 실질취득가 29,498,000원은 최근 12개월 평균 72,000,000원의 41%입니다. 가격만 놓고 보면 큰 할인폭입니다. 다만 최근 거래가 단 1건이고 최근 추세가 -7.9%인 점, 엠디타운 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.6회인 점, 낙찰률 자료가 0.0으로 잡힌 점을 함께 보면 환금성에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 930,964원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 99,400,000원 | 28,567,036원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,052,689원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 101,728,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 주택임차권 보증금 부족분을 70,832,964원으로 표시합니다. 그러나 매각물건명세서의 말소 동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우 그 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 확약의 효력 범위는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 확약 여부가 먼저다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 부족분 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 29,498,000원 | 70,832,964원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,648,600원 | 79,523,075원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 14,454,020원 | 85,606,152원 |
확약을 배제한 기계적 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 규모에 가까워지는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 해석하면 안 됩니다. 반대로 이 사건처럼 말소 동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 그 인수 위험은 실질적으로 제거되어 현재 회차의 가격 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당하동행정복지센터 북동측 인근 엠디타운 단지 내. 주위는 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
- 건물. 2013.10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 공동주택 및 제1종근린생활시설 건물의 2층 201호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 공도와 접하고 소로1류 및 보행자전용도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 엠디타운은 48세대이고 최근 12개월 비교 거래가 1건뿐이며, 최근 추세가 -7.9%로 하락했습니다. 단지 경매 평균 유찰도 2.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 어떤 권리를 어떤 조건에서 말소하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 범위 대조. 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권의 보증금 99,400,000원, 전입 2022.07.04, 확정 2022.06.09와 매각물건명세서 내용을 직접 맞춰 보세요.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있어 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명입니다.
- 가격 추세. 최신 거래 72,000,000원과 최근 12개월 평균 72,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세 -7.9%를 감안해 환금성 안전마진을 남겨야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 3회 유찰이고 단지 평균도 2.6회입니다. 낮은 최저가 자체는 기회지만 수요가 얇다는 신호일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “29,498,000원이 진짜 취득가인지”가 전부다
이 사건은 표면만 보면 감정가 86,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 29,498,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 최근 12개월 실거래도 72,000,000원이어서 확약이 유효하다면 실질취득가는 시세의 41% 수준입니다.
하지만 등기에는 보증금 99,400,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 배당표만 보면 현재 회차 미배당액은 70,832,964원입니다. 그래서 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소 동의 확약의 실제 효력입니다. 확약이 해당 임차권을 확실히 제거한다면 가격 메리트가 크고, 그렇지 않다면 낮은 최저가의 의미가 사라집니다. 여기에 3회 유찰, 단지 평균 2.6회 유찰, 최근 가격 -7.9% 흐름까지 고려하면 가격은 매력적이지만 권리 확인과 환금성 검토가 필수인 물건입니다.
