확약은 임차권만 해소한다 — 선순위 근저당 확인 전에는 입찰 보류

인천지방법원 2025타경512125. 인천 서구 당하동 엠디타운 2층 201호로, 전유면적 27.645㎡의 소형 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 소유자 배호상은 2022년 5월 17일 매매를 원인으로 78,000,000원에 취득해 2022년 6월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

표면적으로는 1회 유찰돼 감정가 86,000,000원에서 60,200,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 72,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 매각 후 남는 권리입니다. 임차권은 확약으로 정리되는 구조지만, 2013년 설정된 공동담보 근저당은 말소기준권리보다 앞서며 등기상 변경과 일부포기 이력이 함께 존재합니다. 이 권리의 현재 효력이 확인되지 않으면 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 밖 선순위 권리가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 6일 접수된 서민금융진흥원 가압류 8,052,689원입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2013년 11월 21일 설정된 여수수산업협동조합 근저당은 말소기준보다 앞섭니다.

임차인·보증금 권리

실제 임차인 수는 0명으로 집계합니다. 한국토지주택공사 1곳은 실제 점유 임차인이 아니라 보증금 권리를 승계한 신고로 분류되며, 보증금을 별도의 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

임대차계약일은 2022년 6월 7일, 확정일자는 2022년 6월 9일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 7월 4일입니다. 모두 2023년 9월 6일 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 최저가 60,200,000원에서 집행비용을 공제하면 58,716,400원이 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 40,683,600원입니다.

* 말소 동의 확약서의 원문, 적용 조건, 제출 주체와 실제 말소 실행 절차가 유효하다는 전제입니다. 확약이 없다면 배당 부족분은 낙찰가가 내려갈수록 증가하며, 최저가만 보고 취득비용이 낮아졌다고 볼 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 72,000,000원, 추세는 하락

엠디타운의 유사 전용면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 77,683,333원이지만, 2021년 10월의 93,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래 72,000,000원과 최근 12개월 평균 72,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 7.9% 하락했습니다.

확약을 반영한 실질취득 60,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 72,000,000원의 83.6%입니다. 가격만 보면 할인 구간입니다. 그러나 시장가격 자체가 -7.9% 하락 추세이고, 엠디타운은 48세대의 소규모 연립주택이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 1.6회입니다. 무엇보다 선순위 근저당이 실제 인수된다면 이 가격 비교는 즉시 무효가 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)

집행비용 공제 후 매각대금 전액이 한국토지주택공사 보증금 권리에 배당됩니다. 배당 계산상 부족분은 40,683,600원이지만 말소 동의 확약서를 반영해 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 배당표는 선순위 근저당의 잔존·인수 여부를 확정하는 자료가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 근린주택이며 실제로는 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 소형 연립주택 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
• 입지. 당하동행정복지센터 북동측 인근 엠디타운 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철역과 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2013년 10월경 사용승인을 받은 5층 철근콘크리트 건물로, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측·동측·남측으로 공도에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 48세대 소규모 단지, 전유 27.645㎡의 소형 연립주택입니다. 최근 실거래는 72,000,000원이고 가격 추세는 -7.9%로 하락했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 여수수협 근저당 원본 확인. 공동담보목록 제2013-510호, 채권최고액 변경등기, 2022.06.24. 일부포기의 대상과 범위를 대조해 이 호실의 담보책임이 완전히 소멸했는지 확인해야 합니다.
• 확약서 적용범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사 임차권등기 전부를 조건 없이 말소하는 내용인지 원문으로 확인해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아닌 보증금 권리 승계 신고로 분류되지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 72,000,000원이고 추세는 -7.9%입니다. 전체 평균 77,683,333원만을 근거로 가격을 높게 평가하지 마십시오.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.
• 용도 판단. 아파트가 아니라 근린주택·연립주택 이용 물건입니다. 48세대 소규모 단지와 소형 면적을 반영해 임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

맺으며 — 가격은 조건부 할인, 권리는 미확정

확약을 반영하면 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수액은 0원*이고, 실질취득 60,200,000원은 최신 및 최근 12개월 실거래 72,000,000원의 83.6%입니다. 가격만 떼어 보면 할인 구간입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 사건이 아닙니다.

서울보증보험 주식회사의 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용됩니다. 2013년 여수수산업협동조합 근저당은 말소기준보다 앞서고, 공동담보·채권최고액 변경·일부포기 기록이 복합적으로 얽혀 있습니다. 이 근저당이 이 호실에서 완전히 해소됐다는 점이 확인되지 않는 한 실제 취득부담은 확정할 수 없습니다. 최근 시세도 -7.9% 하락 중이고, 48세대 소형 연립주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 임차권은 확약으로 정리, 선순위 근저당은 미정리. 원본 확인 전 평가는 D등급·입찰 보류가 타당합니다.