최저가 6,720만원보다 먼저 확인할 것 — 보증금 미상 임차인 2명

인천지방법원 2025타경512163. 수인분당선 호구포역 남동측 인근의 유승테라폴리스 13층 1325호 오피스텔입니다. 소유자인 미두건설주식회사는 2020년 12월 8일 이 호실을 거래가 110,000,000원에 취득했습니다. 등기상 근저당권은 없고, 2023년 4월 6일 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건은 아닙니다. 김보규는 2018년 9월 12일, 정윤선은 2020년 8월 18일 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 대항력, 우선변제 범위, 배당 후 남는 보증금의 매수인 승계 여부를 금액으로 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 빠른 전입 2건

말소기준은 2023년 4월 6일 국민건강보험공단 압류입니다. 중소기업은행 가압류 50,903,596원, 근로복지공단 가압류 688,164,950원, 한국노총 남부지회 가압류 18,975,000원과 각종 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 모두 기준권리 이후에 접수되어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 신고는 2명입니다. 두 임차인을 하나로 합치거나 중복 신고로 제외할 근거가 없으므로 각각 별도로 확인해야 합니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하고 대항력이 인정되는 경우, 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 67,200,000원으로 감정가 96,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균과 최신 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 수 없습니다.

더 중요한 것은 시세 비교의 기준도 단순 최저가가 아니라는 점입니다. 임차인 보증금의 매수인 승계액이 확인되면 최저가 + 승계 보증금이 실질취득비용이 됩니다. 현재는 승계액이 미상이므로 시세 대비 할인율과 가격 메리트 모두 판정 보류가 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

채권 총액 758,043,546원 중 예상 배당액은 65,590,400원, 미배당액은 692,453,146원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 보증금이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 일반 압류·가압류 채권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 별도 인수 문제가 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 27층 건물의 13층 1325호입니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 호구포역 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설과 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 호구포역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 35m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 오피스텔이지만 공동주택·업무시설·공장 혼재지역이며 최근 실거래 자료가 없어 구체적인 환금성과 적정가격 판단에는 추가 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 김보규·정윤선 각각의 계약 체결일, 보증금, 월세, 계약기간과 임대인을 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 전입신고만 남은 과거 임차인인지, 현재도 점유하고 있는지 현장조사와 전입세대 확인으로 구분해야 합니다.
• 확정일자 확인. 확정일자 유무와 날짜에 따라 우선변제 순위와 배당가능액이 달라집니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 각 임차인의 예상 미배당 보증금을 더한 금액으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 작성하세요.
• 시세 보완. 유승테라폴리스 동일·유사 호실의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하기 전에는 감정가 70%를 가격 메리트로 평가하지 마세요.
• 관리비·인도비용. 체납 관리비와 점유자 인도·명도에 필요한 기간 및 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료와 세금 관련 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “6,720만원 + 얼마인가”가 핵심

이 물건의 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 김보규·정윤선 두 임차인입니다. 두 사람 모두 배당요구는 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력, 우선변제, 미배당 보증금과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 최저가 67,200,000원은 총취득비용이 아니라 출발점일 수 있습니다. 실거래 자료도 없어 감정가 70%만으로 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 임차인별 보증금과 실제 점유, 확정일자, 세금 우선순위를 확인해 “6,720만원에 얼마를 더 부담하는가”를 계산하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.