인천지방법원 2025타경512163. 인천 남동구 논현동 유승테라폴리스 13층 1326호 오피스텔입니다. 소유자 미두건설주식회사는 2020년 11월 17일 매매를 원인으로 거래가액 113,300,000원에 취득했고, 2023년 4월 6일 국민건강보험공단 압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이후 중소기업은행·근로복지공단· 송관종·한국노총 남부지회의 가압류와 세무서·국민건강보험공단·안성시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부상 권리의 소멸 여부만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 김보규의 전입일은 2018년 9월 12일, 정윤선의 전입일은 2020년 8월 18일로, 두 사람 모두 말소기준일인 2023년 4월 6일보다 앞섭니다. 실제 주거용 점유와 주민등록 유지 여부가 확인되면 대항력 있는 임차인이 될 가능성이 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 642-1 유승테라폴리스 제13층 제1326호 도로명: 인천광역시 남동구 논현로46번길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 3층·지상 27층 건물의 13층 |
| 소유자 | 미두건설주식회사 (2020.11.17. 매매, 거래가액 113,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 750,162,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2023년 4월 6일 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 뒤에 등기된 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김보규·정윤선의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 등기권리와 별개로 검토해야 합니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이며, 두 사람의 보증금을 서로 중복해 볼 사정은 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상, 인수액도 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보규 오피스텔 | 2018.09.12 | 신청 2025.12.04 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정윤선 오피스텔 | 2020.08.18 | 신청 2025.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 50,903,596원 | 50,903,596원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 688,164,950원 | 14,686,804원 |
| 4. 가압류 · 송관종 | 84,920,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국노총 남부지회 | 18,975,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 842,963,546원 중 배당액은 65,590,400원, 미배당액은 777,373,146원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 임차보증금과 당해세 해당 가능성이 있는 국세·지방세는 확정 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 제13층 제1326호는 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 27층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 수인분당선 호구포역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설과 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 호구포역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 35m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·논현2 지구단위계획구역이며 철도보호지구에 해당합니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 일치. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 김보규·정윤선 각각의 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 부분을 확인해야 합니다. 두 사람의 보증금 합계와 배당 예상액이 실질취득가를 결정합니다.
- 점유·전입 유지 확인. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 현장점유, 세대열람, 주민등록 변동 및 실제 주거용 사용을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 두 임차인 모두 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제권의 유무와 순위를 매각물건명세서·배당요구서·계약서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단, 역삼세무서장, 구리세무서장, 안성시 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 실제 배당재원을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가로 상한 설정. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 예상 낙찰가에 미배당 임차보증금과 명도·체납관리비 비용을 더한 금액으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 보증금 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 96,000,000원에서 최저가 67,200,000원으로 내려왔지만, 낮아진 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 말소기준일보다 앞선 전입자가 두 명이고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 그 잔액은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 등기권리는 소멸하지만 실질취득가는 미확정입니다. 두 임차인의 임대차계약과 점유관계, 세금 압류의 우선순위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보거나 최저가 67,200,000원을 실제 매입원가로 사용해서는 안 됩니다. 권리조사 완료 전 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.