최근 시세 대비 할인 폭은 있으나 임차권등기 5.5억원과 배당 부족 가능성을 확인해야 하는 물건으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 송도 더샵센트럴파크2의 입지와 최근 거래 흐름은 긍정적입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 67.0% 수준으로 가격 매력은 있습니다. 다만 임차권등기 5.5억원이 존재하므로 배당 및 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
감정가
1,036,000,000원
최초 감정
최저가
725,200,000원
1회 유찰
실거래 평균
1,082,083,333원
최근 12건
임차권
550,000,000원
이건일
인천지방법원 2025타경512275. 송도국제도시 더샵센트럴파크2 202동 505호 아파트입니다. 감정가는 10.36억원이며 1회 유찰 후 7.252억원까지 내려왔습니다. 권리 구조는 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 형태이며, 핵심 확인사항은 을구 5번 주택임차권입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경512275
소재지
인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 제202동 제5층 제505호
물건종류 / 이용
아파트 · 철근콘크리트구조 · 42층 건물 중 5층
소유자
김수재
감정가 / 최저가
1,036,000,000원 / 725,200,000원
신청채권자 / 청구
354,447,985원
매각기일
2026.07.10
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조
말소기준권리는 2020년 5월 6일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 강서농업협동조합 근저당, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025년 3월 10일 설정된 임차권등기 이건일의 보증금 550,000,000원은 배당 여부를 확인해야 하는 주요 권리입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
이건일
550,000,000원
없음
확인 필요
없음
⚠️ 임차권 핵심 전입신고일 2023.02.20은 2020.05.06 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 분석되며, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 부족 가능성은 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 존재
더샵센트럴파크2 동일권역 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 1,082,083,333원입니다. 현재 최저매각가 725,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 67.0% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.06
105.69㎡
30
1,135,000,000원
2026.05
104.74㎡
38
1,235,000,000원
2026.03
104.74㎡
38
1,200,000,000원
2026.03
105.69㎡
20
720,000,000원
2026.02
104.74㎡
18
1,225,000,000원
2025.12
105.69㎡
26
1,050,000,000원
평균
-
12건
1,082,083,333원
배당 구조 (최저가 725,200,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (최저가 매각 725,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
9,652,000원
농협은행 근저당
330,000,000원
330,000,000원
강서농업협동조합 근저당
672,000,000원
385,548,000원
소유자 교부
-
0원
배당표는 최저가 기준 단순 계산이며 당해세·임차인 관련 사항에 따라 변동될 수 있습니다.
✅ 가격 관점 최저매각가는 최근 12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 접근성은 확보되어 있습니다.
⚠️ 권리 관점 임차권등기 보증금 550,000,000원이 존재하므로 입찰 전 배당 관계와 임차권 소멸 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 이건일 임차권등기 550,000,000원의 배당 가능성을 확인하세요.
시세 확인. 최근 거래 평균 1,082,083,333원 대비 최저가는 할인 구간입니다.
송도 입지. 센트럴파크 인근으로 교통 및 생활환경이 우수한 지역입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인하세요.
맺으며 — “입지는 좋고 가격은 매력적, 하지만 임차권 확인이 먼저”
더샵센트럴파크2 505호는 송도 핵심 입지와 최근 거래 수준을 고려하면 가격 매력은 있는 물건입니다. 다만 임차권등기 5.5억원이라는 권리 요소가 존재하기 때문에 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 배당 구조를 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.
사건 개요
같은 단지 6건 동시 경매
단지 평균
2.6회 유찰·매각 21%
소재지
인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 202동 5층505호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경512275
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-10 10:00
·219호 법정
물건
더샵센트럴파크2 202동 5층505호
철근콘크리트구조 105.6861㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 202동 5층505호
2025-10-01 15:21
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없음. 경매시 참고바람(전입세대미등재)
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- 본건 주소지내 전입세대열람내역 외국인체류확인서 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
