인천지방법원 2025타경512388. 인천 서구 경서동 대명주택 2층 204호, 전용 51.3㎡의 다세대주택입니다. 4층 건물의 2층에 있고 사용승인일은 2011.04.21입니다. 현재 소유자 조석훈은 2022.01.04 매매를 원인으로 2022.01.18 소유권을 취득했고 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 사건에서 중요한 말소기준은 2023.08.04 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2011년 근저당들은 이미 등기부상 말소됐기 때문에 현재 권리판단의 기준이 되지 않습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 을구 5번 주택임차권에는 보증금 122,000,000원, 확정일자 2021.11.25, 전입·점유개시 2022.01.10이 기재돼 있어 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 최저가 49,049,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 보증금 중 47,766,118원이 배당되고 74,233,882원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 753-3 대명주택 2층 204호 · 인천광역시 서구 경서로45번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.3㎡ · 4층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.01.18 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,462,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다
말소기준은 2023.08.04 국의 압류입니다. 2024.12.23 인천광역시 서구의 압류와 2025.09.16 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 반면 주택임차권의 전입·점유개시일은 2022.01.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.02.02에 이뤄졌지만, 그 기초가 되는 전입과 점유가 선행해 대항력 판단의 핵심이 됩니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복과 실제 임차인을 분리해야 한다
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 중복신고 | 122,000,000원 | 2022.01.10 / 2021.11.25 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 중복 실제 임차인 수에 합산하지 않음 |
| 보험 실제 임차인 | 0원 기재 | 2022.01.10 / 2021.11.25 | 대항력 有 우선변제 有 | 배당요구 2025.09.15 · 보증금 확인 필요 |
| 한국토지 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 확약 밖 별도 위험 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 중복신고이므로 122,000,000원을 다른 임차인 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 반대로 ‘한국토지’ 점유자는 보증금과 전입일이 확인되지 않기 때문에 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정하는 것도, 인수 0원이라고 단정하는 것도 모두 위험합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 가격은 낮지만 거래 표본은 오래됐다
대명주택은 총 12세대이고 사용승인일은 2011.04.21입니다. 제공된 실거래 표본은 4건이며, 전용 51.3㎡와 47.55㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 표본상 최근 12개월 평균은 126,250,000원, 최신 거래는 2022.04 · 115,000,000원입니다. 현재 최저가 49,049,000원은 최근 12개월 평균의 38.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 47.55㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 51.3㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 47.55㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 51.3㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 126,250,000원 |
확약 적용 범위만 놓고 보면 실질취득 기준액 49,049,000원은 실거래 표본 평균보다 크게 낮아 가격 여지는 분명히 존재합니다. 다만 표본의 최신 거래가 2022.04이고 거래 건수도 4건에 불과해, 현재 가격을 정밀하게 대표하는 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 확약 밖 미상 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 49,049,000원을 최종 총취득비용으로 확정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 122,000,000원 | 47,766,118원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 136,462,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 룰상 을구 5번 임차권 보증금의 미배당액은 74,233,882원입니다. 다만 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로는 0원*으로 봅니다. 확약 밖 임차인에 관한 추가 인수 위험은 별도입니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 ‘룰상 인수’는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 74,233,882원 | 주된 인수 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,334,300원 | 88,683,717원 | 주된 인수 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 24,034,010원 | 98,798,602원 | 주된 인수 실질 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 최저가가 더 내려갈수록 대항력 임차권의 미배당 인수액은 커지므로 단순 유찰 할인은 매수인 총부담을 크게 낮춰주지 않습니다. 둘째, 이 사건은 해당 임차권등기에 말소동의 확약서가 있기 때문에 그 주된 인수는 각 회차에서 실질 0원으로 봅니다. 그러나 확약 밖 임차인 위험까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 204호입니다. 사용승인일은 2011.04.21입니다.
- 입지. 인천경서초등학교 남동측 인근으로 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 주거용 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본은 4건, 최신 표본은 2022.04입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 재매각 시 유동성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 을구 5번 주택임차권 전부에 적용되는지와 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 재확인. 보증기관 대위·승계 중복신고인 한국토지주택공사는 보증금을 중복 합산하지 말고, ‘보험’과 ‘한국토지’의 점유·계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘한국토지’의 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 이 정보가 확인되기 전에는 대항력 유무나 인수액을 확정하지 마세요.
- 시세 표본의 시점. 표본상 평균 126,250,000원은 유용한 기준이지만 최신 거래가 2022.04입니다. 49,049,000원이라는 숫자만 보고 현재 시세 대비 할인폭을 과신하면 안 됩니다.
- 환금성. 12세대 다세대, 3회 유찰, 경매 평균 유찰 3.0회라는 특성을 감안해 향후 매도 기간과 가격 할인 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 집행비용 1,282,882원과 임차보증금 47,766,118원으로 매각대금이 소진돼 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 전까지 보류”
이 물건을 최저가 49,049,000원만 놓고 보면 상당히 낮아 보입니다. 표본상 최근 12개월 평균 126,250,000원의 38.9%이고 3회 유찰까지 진행됐습니다. 더구나 가장 큰 숫자인 122,000,000원 주택임차권도 말소동의 확약서가 제출돼 그 주된 인수는 실질 0원*으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
하지만 여기서 바로 ‘안전한 반값 이하 물건’이라고 결론 내리면 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고를 제거한 뒤에도 실제 임차인 2명이 남고, 특히 한 명은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 확약은 그 밖의 임차인까지 자동으로 덮지 않습니다. 여기에 12세대 소규모 다세대, 실거래 표본 4건, 최신 표본 2022.04, 평균 유찰 3.0회라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리확인이 끝나기 전에는 공격적으로 등급을 줄 수 없는 C급 확인형 물건입니다.
