확약 유효 시 인수는 실질 0원 — 다만 점유·제시외 건물 확인이 먼저인 아이원팰리스 502호

인천지방법원 2025타경512585. 부평구 부개동 아이원팰리스 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 하강숙이며 2022.04.05. 매매대금 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.04.14. 김영해 명의의 채권최고액 36,000,000원 근저당권이고, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 주택임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2024.03.08. 접수됐지만 전입·점유개시일은 2021.09.27.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 최저가 106,050,000원 가정 시 룰상 미배당액은 16,234,700원, 룰상 실질취득액은 122,284,700원입니다.

다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 해당 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 유효하고 매각 후 실제 말소까지 이행된다면, 해당 권리의 인수는 실질 0원*으로 보며 실질취득액도 최저가와 같은 106,050,000원*입니다. 확약은 이 주택임차권에만 적용되므로, 별도의 미확인 점유자나 다른 임대차관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 선행, 확약으로 실질 인수 해소 여부가 핵심

현재 말소기준권리는 2022.04.14. 김영해 근저당권입니다. 이후 등록된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 주택임차권의 전입·점유개시일이 2021.09.27.로 말소기준보다 앞서기 때문에, 임차권등기 접수일이 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계성 신고 1건

한국토지주택공사 신고는 실제 거주 임차인과 별도로 보증금 권리를 승계·관리하는 성격으로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 같은 보증금을 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 이 사건에서는 120,000,000원 하나의 권리만 계산합니다.

* 실질 0원 판단은 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소 동의 확약서의 유효성, 적용 범위와 매각 후 실제 주택임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 확약 밖의 별도 점유자나 미확인 임대차에는 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 151,500,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 106,050,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 물건이나 인근 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

확약 유효 시 실질취득액은 106,050,000원이고, 확약이 적용되지 않으면 룰상 실질취득액은 122,284,700원입니다. 따라서 가격 비교의 기준도 단순 최저가 하나가 아니라 확약 유효 여부에 따른 두 실질취득 시나리오로 나눠야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,050,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 룰상 주택임차권 미배당액은 16,234,700원이지만, 확약이 유효하게 이행되면 해당 금액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

⑤ 현장·건물 리스크

• 점유관계. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 별도의 현점유자가 있는지 전입세대·외국인체류·현장조사로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 도면상 테라스 부분에 제시외 건물이 있으며 감정가에 별도 반영됐습니다. 구조, 면적, 관리상태와 철거·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2014.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시 창호입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없지만 제시외 건물의 적법성은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부개초등학교 서측 인근으로 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경인국철 부개역과 버스정류장이 있어 대중교통은 대체로 양호한 편입니다.
• 도로. 서측 약 6미터, 북측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 속합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 환금성. 다세대주택은 아파트보다 개별 호수의 내부 상태·주차·불법증축·임대수요에 따라 가격 편차가 커, 실거래와 현장 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 제출 주체, 대상 주택임차권, 조건, 유효기간, 말소 시기와 불이행 시 책임을 원문으로 확인하세요.
• 말소 절차. 매각대금 납부 후 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 법원·제출기관에 확인하세요.
• 현점유 확인. 확약은 해당 등기권리에만 적용됩니다. 별도의 점유자나 미등기 임대차가 있으면 명도 및 보증금 문제가 따로 남을 수 있습니다.
• 제시외 건물. 테라스 부분 제시외 건물의 면적·구조·적법성·철거 가능성과 감정가 반영액을 확인하세요.
• 세금 압류. 국민건강보험공단 압류와 국세·지방세 압류의 실제 체납액, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
• 가격 검증. 인근 다세대의 최근 12개월 실거래, 동일 면적·연식·층의 거래와 현재 매물을 확인하기 전에는 106,050,000원을 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약 확인 전에는 0원이 아니다”

이 사건의 등기상 핵심은 보증금 120,000,000원의 주택임차권입니다. 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 빨라 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 남을 수 있고, 현재 회차의 룰상 인수액은 16,234,700원입니다. 그러나 해당 임차권등기의 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 확약이 유효하게 이행되는 경우에만 인수 실질 0원*으로 전환됩니다.

그 전제를 충족하면 실질취득액은 106,050,000원입니다. 다만 내부 미확인으로 점유관계가 불분명하고 테라스 부분 제시외 건물이 포함돼 있으며, 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “확약 원본과 현점유가 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 매력이 있다고 판단할 물건은 아닙니다.