인천지방법원 2025타경512699. 인천 동구 만석동 ‘만석비치타운주공’ 114동 2층 202호 아파트입니다. 소유자 이종상 명의로 2003.01.23 소유권이 이전됐고, 등기원인은 2001.03.10 매매입니다. 등기 내역이 길고 근저당권 설정 기록도 많지만, 핵심은 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분하는 것입니다.
한미은행 근저당 2건은 2007.03.07, 한국스탠다드차타드제일은행 근저당은 2012.11.15, 국민은행 근저당 2건은 2018.08.30 각각 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당들은 현재의 선순위 인수권리가 아닙니다. 말소기준권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 만석동 122 만석비치타운주공아파트 제114동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 21층 건물 내 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 · 외벽 페인팅 · 내벽 벽지 및 타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이종상 (2003.01.23 소유권이전, 원인 2001.03.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상남 / 51,162,081원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 (경과) |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 모두 말소됐다
등기부의 실질적인 기준점은 2018.08.30 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 165,000,000원이며 2024.03.06 변경등기에는 146,550,000원으로 기재돼 있습니다. 그 뒤의 저스트인타임대부 근저당은 이미 해지됐고, 이상남의 근저당 69,000,000원과 전세권 5,000,000원, 여러 금융기관의 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 가격 검증 — 70%라도 ‘저가’라고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 184,800,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득금액도 같은 184,800,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 검증되지 않았습니다.
| 확인 항목 | 내용 | 수치 |
|---|---|---|
| 단지 | 만석비치타운주공 | 624세대 |
| 준공일 | 사용승인 기준 | 2002.10.30 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 확인된 경매 통계 | 1.0회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 확인된 경매 통계 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 | 확인되지 않음 | - |
| 현재 실질취득 | 최저가 + 인수액 | 184,800,000원 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 한미은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 한미은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 | 96,000,000원 | 80,412,800원 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 우리은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 저스트인타임대부 | 124,800,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 이상남 | 69,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 전세권 · 이상남 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 국민은행 | 22,279,510원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 토스뱅크 | 42,451,578원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 국민은행 | 257,239,472원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 에스비아이저축은행 | 46,146,417원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나은행 | 39,556,223원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 1,124,473,200원, 배당액은 181,412,800원, 미배당액은 943,060,400원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액일 뿐 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만석동 행정복지센터 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교·아파트·공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 21층 건물의 2층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 만석비치타운주공은 624세대이며 준공일은 2002.10.30입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 광로3류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다.
- 주변 용도. 일반공업지역과 지구단위계획구역에 접하는 입지이므로 주거 선호도와 소음·환경 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 과거 근저당 구분. 을구 1번·2번·3번·5번·7번은 말소등기가 있으므로 현재 선순위 인수권리로 계산하지 않아야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.08.30 우리은행 근저당과 2024.03.06 채권최고액 변경등기를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당표 재산정. 배당 시뮬레이션이 말소된 과거 권리를 포함하므로 실제 유효 채권만으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·임차 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대, 확정일자 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 갑구 8번 국의 압류가 있으므로 당해세와 법정기일, 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최저가율 70%만 보고 응찰하지 말고, 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 매물 호가를 확보하세요.
- 저층 가격 보정. 물건은 21층 건물 내 2층이므로 동일 단지 중·고층 거래와 단순 비교하지 말고 층별 가격 차이를 반영하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 점유 이전 비용과 인도 절차를 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 등기 내역이 복잡해 보이지만, 오래된 근저당들은 모두 말소됐고 현재 말소기준은 2018.08.30 우리은행 근저당입니다. 그 이후의 근저당·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸해 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가가 184,800,000원이 됐어도 최근 실거래가가 확인되지 않고, 단지 경매 통계에도 최근 낙찰가가 없습니다. 여기에 임대관계가 미상이고, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·배당·시세 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
