인천지방법원 2025타경512729. 인천 미추홀구 도화동 쑥골마을아파트 103동 402호, 전용 44.27㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 지유리이고 2019년 5월 10일 거래가액 92,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 신고된 말소기준권리는 2025년 9월 25일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023년 9월 20일에는 보증금 90,000,000원의 한국토지주택공사 주택임차권이 등기돼 있어 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.

원칙만 적용하면 현재 최저가 32,242,000원에서 집행비용 980,356원을 뺀 31,261,644원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액 58,738,356원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 취득부담은 사실상 보증금 90,000,000원에 접근하므로 “3,224만원짜리 아파트”로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부상 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023년 등기된 한국토지주택공사 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권은 전입 2021.08.17, 점유개시 2021.08.18, 확정일자 2021.07.19로 강제경매개시결정보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음입니다.

다만 한국토지주택공사 신고는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있어 실제 임차인의 보증금을 별도로 하나 더 더하는 신고가 아닙니다. 즉 90,000,000원은 중복 합산하지 않습니다. 이 을구 9번 임차권에는 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실질 인수 0원*으로 처리하되, 확약 밖 신고 2건의 지위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차관계 — 실제 신고 2건, 대위·승계 1건

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외합니다. 따라서 별도로 확인해야 할 실제 신고는 2건입니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효해도 하락 추세는 확인

전용 44.27㎡의 최근 거래는 2025년 7월 90,000,000원, 2025년 2월 90,000,000원, 2022년 3월 92,000,000원입니다. 최근 12개월 2건 평균과 최신 거래는 모두 90,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -2.2%로 하락 추세입니다.

현재 최저가 32,242,000원은 최근 12개월 평균의 35.8%입니다. 을구 9번 확약만 정확히 반영하면 가격 차이는 매우 큽니다. 그러나 이 사건은 확약 밖 신고 2건의 보증금과 대항력 범위가 완전히 정리되지 않은 상태이므로, 35.8%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 이릅니다. 해당 신고가 별도 인수 부담을 만들지 않는지 확인된 뒤에야 32,242,000원을 온전한 실질취득가로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정 · 확약 적용 전 룰상 계산)

확약을 무시한 기계적 배당 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 미배당 58,738,356원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약을 정확도 규칙에 따라 반영하면 을구 9번 권리에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 이 처리는 해당 임차권에만 적용되며 확약 밖 신고의 부담까지 0원으로 확정하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 총부담은 약 90,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 4회·5회 유찰이 돼도 단순히 최저가만 낮아질 뿐 실질취득비용이 같이 낮아지지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 을구 9번에 대한 확약이 실제 매수인에게 적용되면 그 주된 고정비용이 제거되는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 용도. 아파트, 전용 44.27㎡. 백영쑥골마을(534-14) 19세대이며 2002.03.19 준공입니다.
• 토지. 토지면적 360.3㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 도로접면은 광대세각입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,497,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
• 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 을구 9번 주택임차권등기 말소동의 확약의 대상·조건과 매각 후 실제 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• “보험” 신고 확인. 2021.08.17 전입·2021.07.19 확정일자가 표시된 신고의 실제 보증금과 권리 승계 관계를 확인해야 합니다.
• “한국토지” 신고 확인. 전입일·확정일·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 90,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도 실제 임차보증금처럼 다시 합산하면 안 됩니다.
• 가격 판단. 최근 12개월 시세는 90,000,000원, 최신 거래도 90,000,000원이며 추세는 -2.2%입니다. 과거 전체 평균 90,666,666원보다 최신 지표를 우선해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사와 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 핵심이지만, 확약 밖까지 지워주는 것은 아니다”

표면만 보면 감정가 94,000,000원짜리 아파트가 세 번 유찰돼 32,242,000원까지 떨어진 사건입니다. 그러나 원래 구조는 보증금 90,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 현재 회차 기준 58,738,356원을 매수인이 인수하고, 가격이 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 90,000,000원에 고정되는 사건입니다.

이 구조를 뒤집는 것이 을구 9번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*이고, 그 권리만 기준으로 한 최소 실질취득은 현재 최저가 32,242,000원입니다. 최근 12개월 거래 90,000,000원과 큰 차이가 있습니다.

다만 확약 밖 실제 신고가 2건 남아 있습니다. 한 건은 대항력이 표시돼 있으나 보증금 확인이 필요하고, 다른 한 건은 대항력·보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 9,000만원 임차권 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 남은 신고 확인 전에는 3,224만원을 최종 실질취득가로 확정할 수 없다”입니다. 3회 유찰이라는 가격 숫자보다 확약의 적용 범위와 확약 밖 신고의 실체 확인이 먼저입니다.