인천지방법원 2025타경512802. 인천 부평구 삼산동 부평삼산엠코타운 104동 3층 301호 아파트입니다. 현재 소유자는 고미주이고, 소유권이전등기는 2007.10.15 접수됐습니다. 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 204,000,000원이었고, 2025.06.13 변경등기로 채권최고액이 114,600,000원으로 변경됐습니다.
이 말소기준권리 뒤에는 2015.10.23 신한은행 근저당, 2022.07.08 비엔케이캐피탈 근저당, 2025.05.08 국세 압류, 2025.10.02 주식회사 문정드림시티의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512802 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 494 부평삼산엠코타운 104동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고미주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 506,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 문정드림시티 / 21,915,143원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 부담은 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 승계가 아니라 등기부상 담보권과 배당관계입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세가 없으니 ‘싸다’고 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 506,000,000원으로 신건입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격 대비 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 506,000,000원 | 12,975,143원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 404,800,000원 | 113,163,143원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 323,840,000원 | 193,008,903원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 506,000,000원에서 404,800,000원, 323,840,000원으로 내려가지만 매수인이 인수하는 금액은 계속 0원입니다. 대신 담보권자와 신청채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지 매수인에게 그 부족분이 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 506,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 문정드림시티 | 21,915,143원 | 8,940,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 511,515,143원 중 498,540,000원이 배당되고, 12,975,143원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 인천삼산초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 21층 건물 내 104동 3층 301호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·난방설비·화재탐지설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(삼산 도시개발사업지구)·도시개발구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 506,000,000원의 적정성을 동일 단지 최근 거래와 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 변경액 대조. 2007년 신한은행 근저당은 204,000,000원에서 114,600,000원으로, 2015년 신한은행 근저당은 72,000,000원에서 51,300,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
- 배당표 검증. 현재 배당 시뮬레이션의 신한은행 채권액은 변경 전 금액을 사용하고 있으므로 실제 채권잔액과 최신 등기를 재확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.05.08 부평세무서장 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만 실제 세금의 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 명도 현황 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유관계는 현장과 집행기록을 대조해 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건은 2007.10.15 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 담보권·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다.
다만 감정가와 최저가가 모두 506,000,000원인 신건인데 이를 비교할 실거래 시세가 없고, 배당 시뮬레이션에 반영된 신한은행 채권액과 등기부의 변경 채권최고액 사이에도 차이가 있습니다. 현재 회차에서 신청채권자에게 12,975,143원의 미배당이 남지만 이는 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 결론은 권리는 비교적 안전하지만 가격 적정성과 최신 채권액은 입찰 전에 반드시 다시 검증해야 하는 물건입니다.
