부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 한국토지주택공사 임차권등기가 존재하고, 최저가 기준 배당 부족분 44,808,960원이 매수인 인수 가능 대상으로 잡힙니다. 확약서 제출 내용까지 포함해 최종 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

128,000,000원

최초 평가

최저가

62,720,000원

2회 유찰

실질취득 검토

107,528,960원

최저가+인수 가능액

핵심지표

C · 45점

임차권 리스크

인천지방법원 2025타경512861. 계양구 계산동 오리엔트맨션 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 1.28억, 현재 최저매각가는 6,272만원까지 떨어졌습니다. 다만 이 사건은 단순히 반값 물건으로 판단하면 위험합니다. 을구 9번 근저당권이 말소기준권리이고 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 그 아래에 있는 대항력 있는 임차권등기가 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512861
소재지	인천광역시 계양구 계산동 960-13 1층101호
물건종류	다세대주택
소유자	윤여명
감정가 / 최저가	128,000,000원 / 62,720,000원
청구액	112,479,067원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차권이 변수

말소기준권리는 2021.01.27 설정된 을구 9번 근저당권(채권최고액 85,500,000원)입니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 2024.05.23 설정된 을구 12번 주택임차권은 대항력 있는 임차권등기로 표시되어 있어, 배당 부족분 발생 시 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 및 보증기관 승계 구조

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	106,000,000원	有	有	보증기관 대위·승계
보험	0원	有	有	해당 없음
한국토지	미상	판정 불가	판정 불가	해당 없음

⚠️ 보증기관 승계 주의 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 보증기관 대위·승계 구조로 실제 임차인과 별도 보증금 중복 합산을 하면 안 됩니다. 실제 임차권 보증금은 106,000,000원 기준으로 검토합니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,528,960원
임차인 한국토지주택공사 보증금	106,000,000원	61,191,040원
을구 9번 근저당권 이원희	85,500,000원	0원
서울보증보험 주식회사	112,479,067원	0원

최저가 62,720,000원에서는 임차인 보증금 전액 변제가 어렵습니다. 부족분 44,808,960원은 매수인 인수 가능성이 있는 금액으로 산정됩니다.

매각대금 배분

회차별 취득 부담 비교

낙찰가 하락에도 임차권 인수액 증가로 실질취득 부담이 커질 수 있습니다.

⛔ 핵심 리스크 최저가 6,272만원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 미배당분을 포함하면 실질취득 부담은 약 1.075억원 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천지하철1호선 경인교대입구역 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재해 교통상황은 양호합니다.
이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호입니다.
환금성. 소형 다세대 특성상 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있어 가격과 권리 검토가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 을구 12번 주택임차권의 대항력·배당·말소 조건을 원본 확인해야 합니다.
확약서 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 단순 최저가가 아니라 인수 가능액 포함 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
소유자 및 점유 관계. 명도 및 점유 상태를 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”이 항상 반값은 아니다

이 사건은 2회 유찰로 숫자상 매력적인 가격까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기와 보증기관 승계 구조가 있어 단순히 49% 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 확약서 적용 여부와 실제 인수 범위를 확인한 뒤, 실질취득 기준으로 입찰가를 결정해야 하는 다세대입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-06	유찰	1억 2,800만원
2	2026-06-09	유찰	8,960만원
3	2026-07-10	대기	6,272만원

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차권 인수위험을 봐야 한다 — 계산동 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차권이 변수

② 임차인 분석 — 대항력 및 보증기관 승계 구조

③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰”이 항상 반값은 아니다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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