한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수입니다. 임차인 이근재의 보증금 90,000,000원 중 배당되지 못하는 10,661,600원은 매수인이 부담할 가능성이 있어, 현재 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
116,000,000원
81,200,000원(1회 유찰)
실질취득 예상
91,861,600원
낙찰가+인수 10,661,600원
인수 위험
10,661,600원
임차보증금 미배당
핵심지표
대항력 有
임차권등기 2024.11.28
인천지방법원 2025타경513062. 인천 계양구 계산동 신원하이츠맨션 비동 401호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사원프라퍼티이고, 현재 경매는 채권자 이근재의 강제경매로 진행됩니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 권리 정리가 아니라 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권등기입니다.
현재 매각가는 81,200,000원으로 감정가 116,000,000원의 70% 수준입니다. 그러나 임차인 보증금 90,000,000원이 전액 배당되지 않아 부족분 10,661,600원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 매수인의 실제 부담은 낙찰가가 아니라 약 91,861,600원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 942-58 신원하이츠맨션 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사원프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 이근재 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
말소기준권리 판단에서 중요한 것은 을구 13번 주택임차권입니다. 임차인 이근재는 2022년 10월 24일 전입 및 확정일자를 갖추고, 임차권등기가 설정되었습니다. 해당 권리는 말소기준권리 이전으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 이근재 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 10,661,600원 가능 |
⚠️ 임차보증금 인수 구조 매각가 81,200,000원 기준 임차인에게 79,338,400원이 배당되고, 보증금 90,000,000원과의 차액 10,661,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액은 증가하여 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
⛔ 동일인 관련 주의 임차인 이근재가 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인으로 확인됩니다. 데이터상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있어, 입찰 전 실제 임대차 관계와 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 임차인 이근재 보증금 | 90,000,000원 | 79,338,400원 |
| 강제경매 신청채권자 이근재 | 90,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (81,200,000원)
낙찰가 vs 실질취득 부담
최저가는 81,200,000원이지만 인수 가능 보증금 반영 시 실질취득은 약 91,861,600원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재, 부평초등학교 서측 인근 주택 및 상가 혼용지역입니다.
- 교통. 경인교대역 도보 3분, 계양대로 인근 버스정류장으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 시설. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며 급배수·급탕·위생·도시가스 설비가 있습니다.
- 환금성. 다세대 특성상 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있으며 임차권 인수 이슈가 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 판단. 최저가 81,200,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 인수 가능 보증금 10,661,600원을 포함해 검토해야 합니다.
- 임차권 확인. 이근재 임차권등기의 실제 임대차 관계와 배당요구 결과를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부. 임차인과 경매 신청채권자가 동일하다는 점은 반드시 확인할 위험 요소입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 무서운 것은 인수금액”
이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 경매에서는 낙찰가가 곧 취득가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분이 남으면 매수인이 부담해야 하므로, 이 사건의 핵심 숫자는 81,200,000원이 아니라 약 91,861,600원입니다. 권리관계가 단순하지 않은 것은 아니며, 임차권 인수와 동일인 관계 가능성 확인이 낙찰 전 가장 중요한 절차입니다.
