한 줄 평 최저가만 보면 절반 가격처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차권등기 인수 가능성입니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 140,000,000원 중 배당 부족분 84,101,940원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
117,000,000원
57,330,000원
57,330,000원
2회 유찰
실질취득
약 141,431,940원
낙찰가+인수액
매수인 인수
84,101,940원
임차권 부족분
핵심지표
D 38점
인수 리스크형
인천지방법원 2025타경513357. 인천 서구 청라동 크리스탈뷰2차 11층 1101호 오피스텔입니다. 감정가는 117,000,000원이며 현재 최저가는 57,330,000원까지 하락했습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰형 물건과 다릅니다. 을구 1번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인은 한국토지주택공사입니다. 배당 부족분이 발생하면 낙찰자가 부담할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 중 |
| 소유자 | 이영환 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 146,029,588원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 갑구 6번 압류(2023.09.08)입니다. 이후 압류 1건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 별도로 확인이 필요한 권리입니다. 임차인은 전입·확정일자 요건을 갖추고 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 확인됩니다.
② 임차권 분석 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 인수 가능액 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 140,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제권 있음 | 84,101,940원 |
⚠️ 대항력 임차권 인수 구조 현재 최저가 57,330,000원으로 낙찰될 경우 임차인은 배당으로 55,898,060원을 받고, 부족분 84,101,940원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 따라서 실질취득가는 약 141,431,940원으로 봐야 합니다.
확약 관련 확인 필요 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 해당 확약이 실제로 적용되는 범위와 효력은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 임차인 한국토지주택공사 | 140,000,000원 | 55,898,060원 |
| 서울보증보험 주식회사 | 146,029,588원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 84,101,940원 | 부족분 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가는 낮지만 인수액을 포함하면 실질취득가는 1.41억 수준입니다.
⛔ 가격 판단 57,330,000원의 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차권 인수 가능액을 반영하면 감정가를 넘는 수준의 실질취득 비용이 발생합니다. 유찰 횟수보다 임차권 처리 여부가 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치해 대중교통 접근은 무난합니다.
- 용도. 일반상업지역 내 오피스텔로 이용 중입니다.
- 환금성. 오피스텔 특성상 주거·투자 수요와 임대 관례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 낙찰가보다 임차권 부족분을 먼저 계산해야 합니다.
- 확약서 확인. 임차권등기 말소동의 확약의 원본 및 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 한국토지주택공사의 배당요구 및 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 곧 매입가는 아니다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 부족분 인수 가능성이 존재하며, 낙찰가는 실질취득가 계산 이후 판단해야 합니다. 확약 내용이 명확히 해소되는 경우와 그렇지 않은 경우의 가치 차이가 매우 큰 물건입니다.
